Teraz jest najlepszy czas na zakup nowego mieszkania w Krakowie

– Czy jest szansa, że w Krakowie mieszkania będą w tym roku jeszcze tanieć?

– Najprawdopodobniej nie, a wręcz przeciwnie, można przypuszczać, że będą drożeć. Ma na to wpływ kilka czynników. Należy zaznaczyć na początek, że deweloperzy tak naprawdę od kilku lat obniżali swoje marże, walcząc o klientów i doszli już do tzw. ściany. Dalsze obniżanie marż mogłoby doprowadzić do tego, że firmy zaczęłyby po prostu padać. Trzeba pamiętać, że większość z nich swoje inwestycje opiera na kredytach bankowych i musi je potem spłacać. Inną sprawą jest to, że grunty w Krakowie drożeją i to musi się odbić również na cenach mieszkań.

– Grunty drożeją dlatego, że jest ich w mieście z roku na rok coraz mniej?

– Tak, gruntów nie da się wyprodukować, miasto jest coraz bardziej zabudowane i ubywa miejsc, gdzie można postawić na przykład blok. Deweloperzy muszą więc płacić więcej za działki, jak za każdy produkt, który staje się deficytowy. Na wzroście cen mieszkań mocniej odbije się to jednak dopiero za kilka lat, bo na razie na rynku pojawia się mnóstwo nowych mieszkań, których budowa zaczęła się 2–3 lata temu, gdy firmy kupowały grunty jeszcze po niższych cenach.

– Ubiegły rok był udany dla deweloperów?

– 2014 rok był przełomowy, bo firmy zaobserwowały znaczny napływ osób zainteresowanych kupnem w Krakowie nieruchomości i przycisnęły guziki z napisem „ruszamy z budową”. Obecnie w Krakowie na klientów czeka około 8 tysięcy nowych mieszkań, a to dość dużo.

Tak więc reasumując, taniej raczej nie będzie, spodziewałbym się bardziej stabilizacji cen z perspektywą, że będą one nieznacznie rosły.

– Czyli z punktu widzenia potencjalnego klienta teraz jest najlepszy czas na kupno nowego mieszkania w Krakowie, bo po pierwsze, mieszkań jest dużo, a po drugie, istnieje ryzyko, że za chwilę będą one dużo droższe?

– Zdecydowanie tak. Od 2007 roku ceny spadały i teraz są na najniższym poziomie od wielu lat. Jesteśmy na końcu pewnego cyklu koniunkturalnego i nie jest niczym odkrywczym, że lepiej kupować, gdy jest tzw. dołek cenowy. Z drugiej strony nie demonizowałbym wzrostów cen w najbliższym czasie. Jeśli będą, to na pewno nieduże. Dobry czas na zakup mieszkania będzie jeszcze trwał około roku, może dwóch. W tym czasie pojawią się także w Krakowie kolejne nowe inwestycje.

– A dlaczego tak naprawdę doszliśmy do tego „dołka cenowego”?

– W 2007 roku pękła bańka spekulacyjna i ceny zaczęły się urealniać. W kolejnych latach na rynku nieruchomości odbijał się ogólny kryzys, a potem silna konkurencja wewnętrzna. Między innymi właśnie dlatego, że na rynku pojawiło się mnóstwo nowych mieszkań i deweloperzy musieli walczyć o klientów. Zrozumieli jednocześnie, że muszą dostosować się do panującego trendu i zaczęli produkować mieszkania tanie, co – nie da się ukryć – odbiło się na jakości.

Proszę zauważyć, jakie budynki powstawały w Krakowie dziesięć lat temu, a jakie teraz. Od razu można odczuć niższą jakość użytych materiałów. Podkreślam jednak – wynika to z tego, że takie są oczekiwania klientów, aby budować tanie mieszkania. Proszę sobie wyobrazić, że jeszcze kilka lat temu, gdy osoby zainteresowane zakupem lokalu przychodziły do deweloperów, to jedno z kilku podstawowych pytań dotyczyło tego, z czego dany budynek jest wykonany. W tej chwili najwyżej pięć procent klientów w ogóle o to pyta.

– Ile wynosi obecnie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Krakowie?

– Nowego – około 6 500 zł za metr kwadratowy. Można oczywiście spotkać ceny od 4 300 zł do – nawet ponad 15 tysięcy. Jest jeszcze rynek wtórny. Warto zaznaczyć, że rynek mieszkań używanych jest mocno powiązany z rynkiem mieszkań nowych. Średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniach używanych jest oczywiście niższa. Wynosi lekko poniżej sześć tysięcy złotych i nadal głównie są to mieszkania w dużych blokach z wielkiej płyty z lat 70. ubiegłego wieku.

Wynika to z tego, że te nowsze mieszkania zostały w większości kupione na kredyt i ludzie po prostu w nich żyją i spłacają raty. Powoli takie lokale budowane w ostatnich 20 latach zaczynają się „odblokowywać” i trafiają na sprzedaż, ale wciąż są w znacznej mniejszości. Nie da się jednak ukryć, że często nawet mieszkanie w blokach z wielkiej płyty jest atrakcyjne choćby ze względu na to, że wokół nich jest stosunkowo dużo zieleni, placów zabaw itd. Brakuje tego na nowych osiedlach, gdzie deweloperzy chcą „wycisnąć” każdy skrawek wolnej przestrzeni i ją zabudować. W latach PRL-u budowało się zupełnie inaczej.

– Kilka miesięcy temu prognozował Pan, że 2014 rok może być rekordowy pod względem liczby sprzedanych w Krakowie mieszkań. I faktycznie był rekordowy?

– Był rekordowy. Sprzedano w Krakowie około siedem tysięcy mieszkań i to jest o około dwa tysiące więcej niż wynosiła średnia z poprzednich lat. Oczywiście niskie ceny miały na to wpływ. Najsilniejszym, moim zdaniem, czynnikiem były jednak niskie stopy procentowe. Siłą rzeczy spowodowało to wzrost zdolności kredytowych wśród potencjalnych klientów i ludzie, mając możliwość, zaczęli zaciągać kredyty i kupować mieszkania.

Każdy też ma z tyłu głowy, że z roku na rok wzrasta wymagana przez banki kwota wkładu własnego przy zakupie mieszkania. W zeszłym roku trzeba było mieć pięć procent wkładu własnego, w tym trzeba mieć już dziesięć procent, za rok będzie piętnaście, a za dwa lata dwadzieścia. Wiele osób się spieszy, bo o ile 5–10 procent to jeszcze jest nie tak wysoki poziom, to przyjmując średnią cenę mieszkania w Krakowie wynoszącą 300 tysięcy, 20 procent wkładu własnego wynosić będzie już około 60 tysięcy złotych.

– Do tego dochodzi przecież jeszcze wiele inne kosztów i opłat...

– No tak, bo są jeszcze opłaty związane z prowizją bankową, koszty notarialne, więc nie będzie to już 20 procent, a nawet do 22–23 procent całego mieszkania. W przypadku mieszkań używanych jest jeszcze więcej, bo dochodzi podatek PCC w wysokości dwóch procent. Tak więc dla wielu osób będzie to bardzo dużą barierą.

Prognozuję więc, że i w tym roku utrzyma się ta tendencja, że dużo mieszkań będzie w Krakowie sprzedawanych, bo można przypuszczać, że klienci będą chcieli zdążyć przed kolejnymi zmianami zasad udzielania kredytów przez banki.

– W której części Krakowa buduje się i sprzedaje najwięcej mieszkań? Przez długi czas najpopularniejszy był chyba Ruczaj? To tam w najszybszym tempie pojawiają się kolejne bloki oddane do użytku.

– Jeśli weźmiemy perspektywę ostatnich 10 lat, to faktycznie Ruczaj przodował. Teraz jednak się to już zmienia, Ruczaj już jest mocno zabudowany. Powiem szczerze, ciężko wskazać jedno konkretne miejsce, bo mamy w Krakowie obecnie ponad 200 różnych inwestycji i są one bardzo rozproszone.

Można oczywiście powiedzieć, że na przykład na Grzegórzkach czy w rejonie ulicy Wrocławskiej mieliśmy ostatnio wysyp nowych budynków i tam ludzie chętnie kupowali mieszkania.

Potencjał jest na pewno jeszcze na Zabłociu czy Rybitwach. Po doprowadzeniu tam linii tramwajowej – została uruchomiona w 2010 roku – ten obszar miasta bardzo się rozwinął, stał się popularny i na pewno powstanie tam w najbliższym czasie kilka kolejnych ciekawych inwestycji.

– Najmniej modna wciąż jest Nowa Huta? Wiele mówi się o tym, że deweloperzy niechętnie tam budują mieszkania, bo ciężko je sprzedać.

– Niewiele osób chce tam kupować mieszkanie, więc mało też tam się buduje, bo deweloperzy dokładnie analizują preferencje klientów. Siłą rzeczy powoduje to, że w Nowej Hucie można kupić najtańsze mieszkania, bo po prostu nie ma na nie popytu. We wszystkich badaniach, gdy pyta się „w której dzielnicy Krakowa chciałbyś mieszkać”, Nowa Huta wypada najsłabiej.

Co ciekawe, najwięcej chętnych jest na mieszkania w dawnej dzielnicy Krowodrza. To teren, który ma dobre połączenia komunikacyjne z resztą Krakowa, ma także relatywnie dużo terenów zielonych. Nawet Śródmieście nie cieszy się taką popularnością.