Rynek aparthoteli na najlepszej drodze do regulacji

- Patrząc na żywiołowo rozwijający się segment condohoteli i aparthoteli w Polsce, wpływający znacząco na kształtowanie się rynku nieruchomości, łatwo zauważyć, że występują między nimi ogromne różnice w poziomie usług. Czy możliwe jest doprowadzenie w tym obszarze do standaryzacji?
- Najlepszym świadectwem rozwoju środowiska branży condohoteli i aparthoteli jest powstanie stowarzyszenia. Jeśli chodzi o condohotele to ich sytuacja prawna jest uregulowana i nikt nie ma zastrzeżeń co do ich działania. Obiekty te charakteryzują się tym, że mają wielu właścicieli, którzy zainwestowali swoje fundusze w obiekt a w zasadzie w pokój w hotelu który działa na zasadach ogólnych. Inaczej rzecz ma się z aparthotelami, które nie zostały ujęte w ramy prawne. Innym,i slowy - prawodawstwo w tej dziedzinie nie nadąża za rynkiem. Nie zostały jeszcze określone kategorie przyznawania statusu, choć takie obiekty już działają i cieszą się powodzeniem. Powstała luka prawna, która nie jest korzystna przede wszystkim z punktu widzenia potencjalnego klienta. Rezerwując miejsce w aparthotelu, turysta nie wie, co zastanie na miejscu. Taka sytuacja nie jest możliwa w przypadku hoteli, których kategoryzacja jest ustandaryzowana i jest powszechnie znana. W aparthotelu turysta może być zaskoczony, jeśli nie został uprzednio poinformowany, że pokój, który wynajął, jest zwykłym mieszkaniem w budynku wielorodzinnym. Nie oznacza to, że każdy aparthotel działa w taki sposób; w większości przypadków są to odnowione kamienice z recepcją i obsługą hotelową, niemniej jednak ta nazwa wciąż jest nadużywana w związku z brakiem regulacji prawnych.

- Standaryzacja aparthoteli może być postrzegana jako działanie ograniczające wolność gospodarczą…
- Takie regulacje są potrzebne i z pewnością nie zagrażają rynkowi. Opracowanie ich jest konieczne także dla zapewnienia bezpieczeństwa biznesu. Dzisiaj zdarza się, że w budynkach, w których świadczy się usługi hotelowe, nie są zachowane normy bezpieczeństwa. Wchodząc do obcego budynku, nie wiemy, czy np. są w nim zapewnione drogi ewakuacji i przede wszystkim, gdzie się znajdują. Dodatkowym problemem jest brak kontroli i nadzoru takich jednostek przez instytucje czuwające nad spełnianiem norm standardów wynikających z przepisów sanitarnych.

- Często zdarza się, że w obszarze aparthotelowych usług działają osoby z szarej strefy. Czy nie powinny prowadzić jej jedynie zarejestrowane podmioty gospodarcze?
- Moim zdaniem tak właśnie powinno być. Polityka konkurencji nie jest zachowana, gdyż na rynku pojawiają się osoby, które nie płacą podatków z tytuł prowadzonej działalności, co pozwala im na ustalanie stawek wynajmu w oderwaniu od realiów kosztów. Takie sytuacje są nie do pomyślenia. Jak hotelarz odprowadzający podatki, zatrudniający personel może dorównać cenowo tym, którzy nie płacą podatków i nie wystawiają faktur ?

- Jaki czynnik ma decydujące znaczenie dla rozwoju branży condohoteli i aparthoteli? Mam wrażenie, że - podobnie jak przypadku wszelkich innych nieruchomości - również lokalizacja.
- Na pewno miejscami, w których najszybciej rozwija się tego typu działalność, są metropolie atrakcyjne pod względem turystycznym. Żyjemy w takich czasach, kiedy ludzie chętnie korzystają z życia i przeznaczają duże środki na konsumpcję. Stąd napływ turystów do atrakcyjnych miast ciągle się zwiększa. Rozwój segmentu aparthotelowego wynika z faktu, że najszybciej odpowiada on na bieżące wyzwania rynku. Na pewno dużo szybciej niż działalność hotelarska, która opiera się na perspektywie długoterminowej i analizie tzw. średnich przypływów. Z apartamentami jest inaczej: mogą być przeznaczone na wynajem krótkoterminowy lub - w razie konieczności - wynajmowane na długie terminy. Napływ kapitału jest spowodowany dużą elastycznością tego biznesu. Apartament można z łatwością przekształcić w mieszkanie na wynajem, gdy rynek się zmieni.

- W której fazie rozwoju rynku znajdujemy się obecnie? Mam wrażenie, że w Krakowie jednak gdzieś na początku. Wiele krakowskich kamienic jest dopiero na etapie przekształcania w aparthotele.
- Na razie banki bardzo chętnie udzielają kredytów, mając świadomość, że zostaną spłacone dzięki środkom uzyskanym od wynajmujących. Dla wielu ludzi inwestowanie w condohotele czy aparthotele to perspektywa dochodów, które pozwalają prowadzić działalność biznesową w sektorze turystycznym i zrezygnować z pracy na etacie. Pytanie tylko, w którym punkcie koniunktury się znajdujemy? Czy przypadkiem nie na jej końcu? Rynek, moim zdaniem, jest w tym momencie bardzo nasycony aparthotelami. Konsument może przebierać dowolnie pośród hoteli, aparthoteli czy apartamentów. Jeśli władze uporządkują tę dziedzinę i będą pilnowały, by prowadzący obiekty, o których mówimy, zakładali działalność gospodarczą, to jest szansa na unormowanie sytuacji. Na pewno też nie ma sensu inwestowanie w apartamenty na wynajem krótkoterminowy, gdy te znajdują się w budynkach mieszkalnych, i jest ich tam niewiele. Warto wybierać lokalizacje, w których deweloper wyznaczył część budynku do tego typu działalności, a nawet już na etapie sprzedaży zaproponował usługi doświadczonego operatora hotelowego. W przeciwnym razie jest to działanie obarczone dużym ryzykiem, gdyż przepisy mogą zmienić się z dnia na dzień.

- Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegała przed pochopnym finansowaniem w condohotele. Co Pani o tym sądzi?
- Wolałabym nie wchodzić w kompetencję KNF, nie mniej jednak każde pochopne działanie bez względu na dziedzinę nie jest dobrą decyzją. Uważam jednak taką inwestycję za lepszą decyzję niż próba samodzielnego inwestowania w nieruchomości bez doświadczenia i personelu jaki posiada operator hotelowy. Oczywiście w kontekście inwestowania w condohotele należy sprawdzić kilka istotnych informacji aby nie być niemile zaskoczony. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na operatora który będzie zarządzał condohotelem/aparthotelem, bo to on staje się Naszym bezpośrednim partnerem biznesowym, od niego zależy czy biznes będzie rentowny a tym samym czy nasza inwestycja się zwróci. Kolejną ważną kwestią jest lokalizacja, skupmy się na jak najbliższej odległości od centrum miasta bo w przypadku kryzysu i załamania rynku tylko te obiekty mają szanse przetrwać.