PRAWO. Na prowadzenie wszelkich robót budowlanych właściciel zabytkowej nieruchomości musi uzyskać pozwolenie konserwatora zabytków, jego obowiązkiem jest także opieka nad nieruchomością, jej ochrona przed zniszczeniem i degradacją.

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem. W art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków stwierdza się m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzeczy ruchome, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. - Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych.

Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku - mówi mec. Marcin Studziński z kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak, podając jako przykład sprawę dawnych koszar carskich, zlokalizowanych przy Łazienkach Królewskich. -Inwestor wyburzył je po uchyleniu wpisu nieruchomości do rejestru zabytków. Uzyskał bowiem opinie dowodzące, że obiekt jest budowlą typową dla swego okresu, pozbawioną cech indywidualnych i szczególnej wartości historycznej.

Potrzebne pozwolenie

Na prowadzenie robót budowlanych właściciel zabytkowej nieruchomości musi uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Prace budowlane to wszelkie przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Również wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków.

Ustawa tak dalece ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak i rzeczy ruchomych), że nakłada na właścicieli zabytków także inne obowiązki. Wiążą się one z opieką nad zabytkową nieruchomością, ograniczając możliwość inwestowania i wymagając od właściciela zabezpieczenia jej przed zniszczeniem lub degradacją. -Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków - przyznaje mec. Marcin Studziński i dodaje, że w przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. - Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub wyrównania obniżenia wartości nieruchomości wskutek jej wpisu do rejestru zabytków.

Wpis do rejestru

Decyzja o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków jeszcze jej właściciela nie ogranicza. Dopiero na jej podstawie dochodzi do wpisania zabytku do ewidencji, a tym samym do objęcia go ochroną konserwatorską. Jednocześnie ustawa nie przewiduje ochrony tymczasowej obiektu w okresie tzw. postępowania o wpis. Oznacza to, że jeżeli postępowanie jeszcze trwa lub decyzja o wpisie jest uchylona, nie można objąć zabytku ochroną na mocy ustawy. -Jest to podyktowane faktem, iż wpis do rejestru zabytków wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, ograniczając właściciela, jeśli chodzi o możliwości dysponowania swoim stanem posiadania - mówi mecenas. -W obliczu konfliktu dwóch konstytucyjnie chronionych wartości, czyli prawa własności i obowiązku dbałości o dobro narodowe, ustawodawca zdecydował, że prawo własności nie może być ograniczane tymczasowo, na czas trwania postępowania o wpis.