Zbliżający się koniec roku skłania do podsumowań i prognozowania przyszłości. Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym nie mają podstaw do optymizmu.

Ceny szybko spadają, podaż jest ogromna, a siła nabywcza i skłonność klientów do kupowania mieszkań gwałtownie maleją. Według ostatnich badań portalu nieruchomościowego Nowy Adres 28 proc. Polaków (27 proc. krakowian) z powodu kryzysu odkłada na później decyzję o zakupie mieszkania.

R E K L A M A    D E W E L O P E R Ó W

MIESZKANIOWY AS: Krakowskie Kamienice Herbowe

GP-Investmens: APARTAMENTY PRZY BULWARZE

248 Usługi Projektowe

W tej chwili na nabywców w Krakowie czeka kilkanaście tysięcy używanych mieszkań. To liczba, która zaspokoi popyt przez co najmniej 3 lata. Tymczasem gwałtownie załamał się popyt na mieszkania z drugiej ręki. A jeszcze w połowie roku analitycy mówili o stabilizacji na rynku wtórnym. Zupełnie nieźle mieszkania z drugiej ręki sprzedawały się w czasie wakacji. Sytuacja diametralnie zmieniła się po obniżeniu limitów w rządowym programie "Rodzina na Swoim".

Dlaczego tak ważna jest "Rodzina na Swoim"? Jeszcze w sierpniu br. młoda rodzina kupująca swoje pierwsze lokum mogła otrzymać dopłaty do odsetek kredytu, gdy cena metra kw. mieszkania nie przekraczała 6 622,70 zł. W limicie rządowego programu mieściło się dwie piąte wszystkich mieszkań o powierzchni do 70 m kw. Ponad połowa wszystkich transakcji realizowanych z pomocą dopłat z programu "Rodzina na Swoim" była nabywana na rynku wtórnym. Od 1 października limit wynosi 3670 zł za m kw. Na krakowskim rynku praktycznie nie ma mieszkań, które można by kupić za taką cenę. Chyba że z lokatorem.

- Z każdym rokiem rośnie liczba mieszkań oferowanych na rynku wtórnym - mówi Krzysztof Bartuś, analityk i rzeczoznawca, wiceprezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. - Właściciele mieszkań mniejszych zamieniają je na większe i o lepszym standardzie, dotychczasowe wystawiając do sprzedaży. Na rynek mieszkań używanych trafiają lokale oferowane przez krakowian, którzy zdecydowali się na wyjazd do innego miasta lub za granicę.

Podaż powiększają również lokale komunalne, sprzedawane po kilku latach od wykupu, i spółdzielcze wykupione za symboliczną złotówkę. Ostatnio rynek zasiliła duża liczba mieszkań, kupionych kilkanaście lat temu z tzw. ulgą na wynajem. Ich właściciele, aby skorzystać z tego korzystnego odpisu podatkowego, mieli obowiązek wynajmowania ich przez co najmniej 10 lat. Ten czas właśnie minął.

W ub.r. sprzedano w Krakowie ponad 5000 nowych mieszkań i ok. 3500 używanych.

- Efekty nadwyżki mieszkań z drugiej ręki są widoczne w postaci spadku cen. Nawet w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, w obrębie II obwodnicy zdarza się trafić na lokum oferowane po 5 tys. za m kw. Dotychczas średnie ceny w tym rejonie nie schodziły poniżej 7 tys. zł. Ci, którzy chcą szybko sprzedać, decydują się na obniżenie oczekiwanej kwoty nawet o jedną czwartą. Jednak zdarzają się - bardzo atrakcyjne skądinąd - nieruchomości, które trzymają cenę i od dwóch lat czekają na nabywcę - mówi Krzysztof Bartuś.

Rynek mieszkań używanych przegrywa rywalizację z rynkiem pierwotnym .

Rynek wtórny przegrywa walkę o klienta z rynkiem nowych mieszkań. Na wtórnym dominują lokale wybudowane przed 1990 r. Choć spółdzielnie ociepliły bloki, choć wspólnoty starają się podwyższać standard budynków, to jednak starsze budownictwo odbiega jakością od współczesnej oferty deweloperskiej. M.in z tego powodu mieszkania używane są znacznie tańsze. Pół roku temu średnia cena metra kw. lokalu z drugiej ręki wynosiła w Krakowie 6 377 zł, podczas gdy nowo wybudowane sprzedawane były średnio po 7 800 zł za m kw. Za te same pieniądze można było kupić znacznie większy lokal używany niż nowy u dewelopera.