Minął miesiąc, odkąd mieszkańcy TBS-ów i lokatorzy w spółdzielniach mieszkaniowych mogą starać się o wykup swoich lokali. O taką możliwość upominali się od lat. Gdy w końcu przepisy weszły w życie, nie widać zainteresowania zmianą statusu mieszkań. Dlaczego?

- Bo nie tego oczekiwali. Gminy sprzedają lokale z bonifikatami do 95 proc. wartości, spółdzielnie - zmuszone ustawowo - sprzedawały je za symboliczne złotówki. Najemcom w TBS-ach nikt do mieszkania nie dopłaci. Żeby stać się właścicielami, będą musieli wyłożyć kwoty, na które ich nie stać - twierdzi Elżbieta Rębiasz, prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

R E K L A M A    D E W E L O P E R Ó W

MIESZKANIOWY AS: Krakowskie Kamienice Herbowe

GP-Investmens: APARTAMENTY PRZY BULWARZE

Zdzisław Słabkowicz, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS uważa, że ten kolejny bubel prawny zawdzięczamy trwającej w okresie uchwalania ustawy kampanii wyborczej. Posłowie jednogłośnie umożliwili najemcom wykup mieszkań, ale nie stworzyli ku temu rozsądnych warunków. Było wiele hałasu o nic. Dopiero teraz, gdy najemcy już mogą starać się o wykup, widać, że wysiłek finansowy, jaki musieliby ponieść, dla tej grupy lokatorów jest zbyt duży. Widać też wiele technicznych niedoróbek znowelizowanych ustaw - o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i o spółdzielniach mieszkaniowych, które weszły w życie 8 października

Argumentom przyświecającym inicjatorom nowelizacji trudno odmówić logiki: skoro najemcy spłacają kredyt zaciągnięty na budowę, skoro wpłacili 20-30 proc. wartości mieszkania, podpisując umowę z TBS-em, to dlaczego po spłaceniu kredytu nie mieliby stać się właścicielami wynajmowanych mieszkań? Za nowelizacją przepisów lobbowali mieszkańcy, których prywatny TBS popadł w tarapaty finansowe i groziła mu upadłość. Wykup mieszkań uchroniłby je przed włączeniem do masy upadłościowej. Przepisy zostały jednak tak skonstruowane, że ani lokatorom, ani TBS-om wykup się nie opłaca.

- Kto mieszka w TBS-ach? To osoby o określonym poziomie dochodów. To miały być mieszkania dla niezamożnych i przez wiele lat rygorystycznie przestrzegano weryfikacji ich wynagrodzeń. Kto lepiej zarabiał, kupował mieszkanie u dewelopera - mówi Zdzisław Słabkowicz, prezes PIGTBS. Z preferencyjnym kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wybudowano w Polsce 92 tys. mieszkań: 75 tys. w TBS-ach, 17 tys. w spółdzielniach mieszkaniowych. - Nie można wykluczyć, że w tej liczbie znajdą się osoby, którym podniosła się stopa życiowa i będą zainteresowane wykupem. Jednak zdecydowanej większości na taki wysiłek finansowy nie stać.

Elżbieta Rębiasz z Krakowskiego TBS właśnie przygotowuje symulacje hipotetycznych transakcji. Kierowane przez nią towarzystwo nie zarejestrowało żadnego wniosku o wykup mieszkania. Zainteresowanie i telefony były, ale przed ukazaniem się ostatecznej treści ustawy. Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy, na wykup lokalu musi zgodzić się właściciel budynku. Nie wiadomo, czy zgromadzenie wspólników w Krakowskim TBS wyraziłoby zgodę na sprzedaż, ale teoretycznie do takiej możliwości należy się przygotować, rozważyć wszystkie "za" i "przeciw".

Rachunek nieopłacalności

- Cena sprzedaży lokalu nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, powinna również uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na mieszkanie, tj. spłatę zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, spłatę przypadającego na mieszkanie udzielonego TBS umorzenia oraz koszt wyceny. Sytuacja każdego budynku jest inna. Trzeba wziąć pod uwagę, czy w ramach zobowiązań kredytowych TBS spłacane są wciąż odsetki od kredytu czy sam kredyt. Są takie kredyty - z końca lat 90. i początku 2000 - że dzisiejsza kwota zadłużenia jest wyższa niż w momencie jego zaciągania. Teoretycznie w TBS-ach mogą zdarzyć się przypadki, gdzie cena sprzedaży będzie wyższa niż cena rynkowa. Na poczet ceny sprzedaży zalicza się jedynie zwaloryzowaną kwotę partycypacji. Jeśli w ramach partycypacji wpłacono 25 proc. wartości mieszkania, a wartość mieszkania ustalona przez rzeczoznawcę wynosi np. 360 tys. zł, to dziś najemca, który chciałby się stać właścicielem, powinien dopłacić brakujące 75 proc., czyli 270 tys. zł plus koszty wyceny - wylicza Elżbieta Rębiasz.