1 zł na budownictwo = 10 zł dla gospodarki

Elżbieta Mączyńska Fot. Archiwum PTE

R E K L A M A    D E W E L O P E R Ó W

MIESZKANIOWY AS: Krakowskie Kamienice Herbowe

GP-Investmens: APARTAMENTY PRZY BULWARZE

- Cały świat zadaje sobie to pytanie. W Polskim Towarzystwie Ekonomicznym tłumaczymy właśnie książkę noblisty w dziedzinie ekonomii, Josepha Stiglitza, której oryginalny tytuł brzmi "Freefall" - "Upadek na własne życzenie" lub w innym tłumaczeniu: "Jazda bez trzymanki". Doradca ekonomiczny Billa Clintona i były główny ekonomista Banku Światowego jest w tej kwestii pesymistą. Nie przeprowadzono podstawowych reform. Dopóki nie nastąpi ożywienie w USA, niczego nie możemy być pewni, bowiem fala kryzysowa z Ameryki zawsze - z mniejszym lub większym opóźnieniem - przenosi się na inne rynki wraz z wędrującymi papierami wartościowymi opartymi na nieruchomościach. Mimo obniżki stóp procentowych i innych zabiegów stymulujących koniunkturę, Amerykanie nie inwestują w nieruchomości. Zanim wybuchł kryzys, nakłaniano ich do zakupu domów, wmawiając, że ceny będą tylko rosnąć. Tymczasem to, co rośnie, musi spadać. Każda górka ma swój dołek. Ekonomiści doskonale znają ten mechanizm, ale ludzie uwierzyli; nieruchomości kupowali nawet ci, których nie było na to stać. To spowodowało ożywienie na rynku, ale też ogromny wzrost cen, a w konsekwencji przegrzanie gospodarki. Czym się skończyło - wiemy - wielkim krachem. Teraz Amerykanie są ostrożniejsi.

Wieszczenie końca kryzysu wynika raczej z zaklinania rzeczywistości przez deweloperów. Za mało mamy dowodów, aby mówić o ożywieniu, choć obserwujemy pewne symptomy poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Trwamy w pewnym zawieszeniu. Już nie recesja, już nie kryzys, ale jeszcze nie ożywienie.

- Wszystkim zależy na wyjściu z załamania na rynku nieruchomości, ale do kogo powinna należeć inicjatywa? Do państwa? Do banków?

- To zależy, jak rozumiemy rolę państwa i szerzej - ustroju gospodarczego. Jeśli postawiliśmy na model czysto rynkowy, to oznacza, że pozostawiamy te kwestie wyłącznie mechanizmom wolnego rynku. W takiej sytuacji rozstrzygająca będzie polityka kredytowa banków. Banki zarabiają przede wszystkim na pożyczaniu pieniędzy. Oczywiście, mają interes w tym, aby poprzez politykę kredytową kreować koniunkturę na rynku nieruchomości. Nie będą mieć klientów - nie zarobią. Jednak obecnie banki i cały sektor finansowy muszą wyciągnąć wnioski z globalnego kryzysu i występowania toksycznych aktywów, tym bardziej że są o ten kryzys oskarżane. Obecnie zmuszone są do większej ostrożności w udzielaniu kredytów. Komisja Nadzoru Finansowego uważnie bowiem przygląda się kredytom i rynkowi nieruchomości. Polski nie ominął przecież kryzys zapoczątkowany w USA i trend związany z tzw. kredytami subprime, czyli lekką ręką udzielanymi pożyczkami bez sprawdzenia, czy kredytobiorca ma potencjał, aby je spłacić. Dziś porządkujemy ten rynek, wprowadzając ograniczenia, znane np. jako kierowana do banków przez KNF rekomendacja T, polegająca na rygorystycznym badaniu zdolności kredytowej i stawiania kredytobiorcom dość dużych wymagań.

- Czy ingerencja państwa psuje wolny rynek?

- Ingerencje państwa są potrzebne tam, gdzie zawodzi rynek. Korygują one mechanizmy rynkowe. Państwo stara się go regulować, gdyż zdaje sobie sprawę z ogromnej roli, jaką odgrywa rynek nieruchomości i ściśle związane z nim budownictwo dla całej gospodarki. Jeszcze przed kryzysem prof. Robert Wescot, doradca prezydenta Clintona, wyliczył, że w USA rynek nieruchomości odpowiada za dwie trzecie wpływów do PKB i za przyrost miejsc pracy aż w 80 proc. Każdy dolar zainwestowany na tym rynku przynosi gospodarce zwielokrotnione korzyści. Zarabiają firmy budowlane, a następnie firmy i firemki z dziedziny wyposażenia wnętrz, producenci mebli, AGD, firanek itd. I wszyscy ich pracownicy otrzymują dochody, które pozwalają im robić zakupy, a nawet kupować nieruchomości, co sprawia, że ta fala korzyści jest coraz większa. Niestety, mechanizm ten działa także w drugą stronę - kryzys w sektorze nieruchomości przekłada się wielokrotnie niekorzystnie na całą gospodarkę i jej działy oraz zatrudnienie.

- Czy ktoś próbował te amerykańskie szacunki przełożyć na polskie realia?

- Są szacunki polskich ekonomistów dowodzące, że każda złotówka przeznaczona na budownictwo daje 10 zł w całej gospodarce. Z tego względu uzasadnione jest wspieranie przez państwo ożywienia na rynku nieruchomości. Trzeba to jednak robić rozsądnie, opracować mechanizmy skutkujące w dłuższym okresie. Dobrym pomysłem jest program "Rodzina na Swoim", choć nie jest on wolny od błędów i luk, pozwalających korzystać z przywilejów spryciarzom wyłudzającym pomoc państwa. Pomoc państwa musi być przemyślana, analizowana i monitorowana. Generalny kierunek jest jednak dobry - państwo powinno wspierać młode rodziny. To jest ekonomicznie i demograficznie uzasadnione, bo Polsce grozi wyludnienie. Nie możemy dopuścić, aby młodzi, nie mając szans w kraju na mieszkanie, decydowali się na emigrację.

- Wiele młodych rodzin, mających dziś trudniejszy dostęp do kredytów, zmaga się z dylematem: kupować mieszkanie czy poczekać na lepsze czasy, a teraz wynająć. Co by im Pani Profesor poradziła?

- Odpowiedź wymaga długofalowej analizy rynku. Zazwyczaj zadaję takie ćwiczenie studentom, którzy, biorąc pod uwagę wiele różnych czynników, porównują opłacalność wynajmu i zakupu mieszkania. Czytelników na pewno interesuje wynik tych obliczeń w 2010 r. Każdą sytuację trzeba rozpatrywać indywidualnie, ale w czasie kryzysu ceny spadają, co powinno być zachętą do kupowania. Trzeba jednak wziąć pod uwagę koszt alternatywny. Jeśli ktoś np. ma środki, które może przeznaczyć na wpłatę u dewelopera albo zaangażować je w komercyjne przedsięwzięcie przynoszące zysk, to trzeba skalkulować, co bardziej się opłaca. Być może profity uzyskane z przedsięwzięcia z czasem pozwolą kupić mieszkanie na lepszych warunkach? Znam dewelopera, który budował i sprzedawał mieszkania, ale sam mieszkał w wynajętym lokum, bowiem w okresie boomu na rynku nieruchomości to okazywało się korzystniejsze.
- Na krakowskim rynku przez kilka ostatnich lat ceny nieruchomości zawyżali inwestorzy zagraniczni, którzy często w celach spekulacyjnych kupowali ziemię i mieszkania. Teraz wycofali się z Krakowa. Czy powinniśmy się tym martwić czy wręcz przeciwnie? Czy nasz rynek przestał być atrakcyjny? Czy obecność inwestorów zagranicznych jest korzystna dla rynku nieruchomości?

- Inwestorzy zagraniczni są potrzebni, gdy na rynku odczuwa się niedobory kapitałowe. Polska wciąż odczuwa braki kapitału, ale on powoli rośnie. Fundusze inwestycyjne czy firmy skupujące grunty i mieszkania w celach spekulacyjnych szukają łatwych, nienasyconych rynków i źródeł szybkiego zysku, a u nas rynek nieruchomości się pogorszył. Skończył się, na szczęście, czas kupowania dziur w ziemi. Kryzys, przy wszystkich swoich dramatycznych aspektach, ma też zalety: otwiera oczy klientom i porządkuje rynek. Inwestorzy zagraniczni z Polski przenieśli się do Rumunii, Bułgarii, na Ukrainę, a nawet do Rosji, która zachęca ich różnymi ułatwieniami. My nie jesteśmy już też bardzo tani, jeśli wziąć pod uwagę koszty pracy.

Nie sądzę, żeby rynek nieruchomości nie poradził sobie w przyszłości bez kapitału zagranicznego. W ciągu ostatnich 20 lat powstało wystarczająco wiele krajowych firm deweloperskich, które narzekają obecnie na stagnację. Martwić się natomiast powinniśmy brakiem efektywnego popytu i jego barierami. Bo popyt potencjalny wciąż jest ogromny. Wciąż wiele rodzin pozbawionych jest własnych mieszkań. Brakuje nam wielkiej ilości mieszkań, ale jeszcze bardziej środków na ich zakup.

Ratunkiem przed większym kryzysem na rynku nieruchomości są fundusze z Unii Europejskiej, zwłaszcza te przeznaczone na infrastrukturę oraz inwestycje związane z wielkim wydarzeniem sportowym, jakim jest EURO 2012. M.in. właśnie budowa infrastruktury sportowej i innej towarzyszącej mistrzostwom Europy w piłce nożnej spowodowała, że uratowaliśmy się przed recesją gospodarczą.

- Osoby związane z rynkiem nieruchomości mają zmartwienia nie tylko w skali makro. Jak Pani Profesor ocenia projekt rezygnacji z licencji dla pośredników i puszczenia tej dziedziny rynku na żywioł?

- Jestem temu projektowi głęboko przeciwna. Transakcja na rynku nieruchomości to nie to samo, co zakupy na bazarze. Jeśli kupię mieszkanie z wadą prawną, co przecież się zdarza, to nie odzyskam tak szybko, o ile w ogóle, pieniędzy. Znam dramaty wielu osób, które doświadczyły takiej sytuacji. Licencjonowany pośrednik też może nie dostrzec jakichś ukrytych wad nieruchomości, ale z jego obowiązkowego ubezpieczenia mogę dochodzić odszkodowania. Poza tym licencja zobowiązuje pośrednika do systematycznego dokształcania się. Istnieje większe prawdopodobieństwo, że osoba uczestnicząca w kolejnych kursach zdobędzie gruntowną wiedzę w swojej dziedzinie, a klient nie będzie skazany na usługę świadczoną przez amatora. Rynek nieruchomości jest pełen pułapek. Nie przemawia do mnie argument o większej konkurencji. To może obniżyć ceny usług, ale również ich jakość. Żeby zarobić, pośrednicy będą obsługiwać więcej transakcji za mniejsze pieniądze, nie poświęcając im wystarczająco dużo uwagi. Nie będą też mieli dostatecznego czasu, aby się dokształcać. Świat się globalizuje. Będą uczestniczyć w transakcjach międzynarodowych, co będzie wymagać od nich wyższego specjalistycznego wykształcenia i dużej wiedzy ogólnej.

To młody zawód. Byłoby błędem wyłączenie go spod regulacji, które przecież miały m.in. na celu doprowadzenie do utrzymania wyższego poziomu usług. Uważam, że nie należy liczyć na świadomość i wiedzę klientów rynku nieruchomości. W Polsce bowiem poziom wiedzy ekonomicznej jest wciąż jeszcze niedostateczny. Brakuje znajomości specyfiki mechanizmów rynkowych - to wciąż dziedzictwo poprzedniego, nierynkowego systemu. Rynek, w tym nieruchomości, nie ma wprawdzie wrogów, ale może mieć wiele ofiar.

Rozmawiała Ewa Piłat