Ustawa jest przez fachowców zgodnie oceniana jako jeden z najważniejszych i najpotrzebniejszych aktów prawnych uchwalonych przez parlament mijającej kadencji.

Za jej przyjęciem byli posłowie i senatorowie wszystkich opcji. Teraz potrzebny jest jeszcze podpis prezydenta. - Szkoda, że tak długo czekaliśmy na zmiany. Dotychczasowe rozwiązania doprowadziły do nieszczęść i tragedii wielu ludzi. Dobrze jednak, że w końcu się udało, bo nadal brakuje ponad 1,5 mln mieszkań na rynku i kilka milionów ludzi potrzebowało takiej ustawy - twierdzi Paweł Kuglarz, radca prawny, członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, który od ponad 10 lat zabiegał o zmianę dotychczasowych przepisów.

Co się zmieni? Po wejściu w życie ustawy klienci zawierać będą umowę z deweloperem i wpłacać pieniądze na rachunek powierniczy, lecz będzie on prowadzony przez bank. - Fundamentalne jest to, że umowy z bankiem nie można będzie zmienić bez zgody klienta - mówi Kuglarz.

Deweloperzy w czasie prac nad ustawą przekonywali, że zmiany są zbędne, bo przecież rachunek powierniczy jest w prawie bankowym i niektórzy deweloperzy go stosowali. - Owszem, jest, ale z punktu widzenia klientów obecny stan rzeczy jest bardzo niekorzystny - przekonuje Kuglarz, współtwórca Polsko-Niemieckiego Centrum Prawa Bankowego na UJ. Choć klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy, a bank ma czuwać nad nimi, to w praktyce sytuacja prawna klientów jest fatalna. Gdy czują się oszukani i chcą odzyskać pieniądze, bank odpowiada, że nie są stroną umowy. Po wejściu w życie nowej ustawy bank nie będzie mógł zmienić umowy bez zgody klienta. Ponadto, jeśli nie będzie wywiązywał się z obowiązku kontroli i nie sprawdzi dewelopera, np. bezzasadnie wypłaci mu pieniądze z funduszu powierniczego, to klienci mogą od banku domagać się zwrotu pieniędzy.

Według Pawła Kuglarza newralgiczną zmianą jest wprowadzenie obowiązkowego harmonogramu wypłat z funduszu powierniczego, który ma prowadzić bank. Do tej pory deweloper mógł zwrócić się do banku o wypłacenie mu np. 90 proc. pieniędzy na samym początku prowadzenia inwestycji. Nowa ustawa umożliwia wypłacanie pieniędzy w co najmniej 4 etapach, czyli nie więcej niż 25 proc. naraz. Kuglarz przyznaje, że przyjęte u nas rozwiązania nawiązują do stanu prawnego w Niemczech. U naszych zachodnich sąsiadów banki bardzo drobiazgowo kontrolują, na co deweloperzy wydają pieniądze klientów. Od wyniku kontroli zależy wypłata kolejnej transzy.

Paweł Kuglarz wskazuje na kolejną istotną zmianę, która dotyczy przypadku upadłości dewelopera. Wówczas z pieniędzy, które pozostały na rachunku powierniczym wraz z całą nieruchomością, łącznie z tym, co na niej zdołano już wznieść, tworzy się odrębną masę upadłości. - Z niej zaspokajani są tylko nabywcy - podkreśla Kuglarz, przypominając, że obecnie są oni na szarym końcu, w związku z czym nieraz nie dostają nic, choć są najdotkliwiej pokrzywdzeni.

Jeszcze innym nowym rozwiązaniem jest konieczność sporządzania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Co to zmieni? - Dzięki temu deweloper nie będzie mógł powiedzieć klientowi, że odstępuje od umowy, a ten niech sobie zabiera swoje pieniądze - mówi Paweł Kuglarz. Takie sytuacje zdarzały się szczególnie w latach 2006-2007, kiedy niektórzy wielcy deweloperzy odstępowali od umowy w sytuacji, gdy następował kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen nieruchomości. W konsekwencji tracili na tym klienci. Wpłacali na mieszkania, które miały kosztować np. 4 tys. zł za mkw. Deweloperzy odstępowali od umowy, proponując zawarcie nowej, ale już za 6-7 tys. zł. - To, że umowa będzie miała charakter aktu notarialnego, spowoduje, że w razie rezygnacji dewelopera, klienci sami będą mogli sądownie dochodzić jej realizacji - mówi mec. Kuglarz.