Rynek nieruchomości też zmierza w kierunku integracji

- Czym wyróżnia się krakowski rynek budownictwa mieszkaniowego? Wydaje mi się, że jedną z zauważalnych tendencji jest dominacja dużych firm deweloperskich, często spółek akcyjnych.

- Takie firmy dostarczają na rynek najwięcej mieszkań. Wynika to z tego, że przy tak dobrej koniunkturze na mieszkania jak obecnie, duże firmy nie boją się uruchamiać wszystkich swoich rezerw i zamiast etapować, od razu realizują całe zamierzenia inwestycyjne na pozyskanym terenie. Zresztą nie ograniczają się do jednego miejsca. Hasło „duży może więcej” dotyczy także rynku deweloperskiego.

- Czy z Pana obserwacji wynika, że duże spółki oferują produkt mocno konkurencyjny; tańszy, lepiej wykonany, także ciekawszy pod względem urbanistyczno-architektonicznym?

- Na pewno, budując na większym obszarze, ma się więcej możliwości dostosowania układu urbanistycznego całego osiedla. Można też cenowo „iść na ilość” kosztem trochę mniejszej marży, a dużo budując - trzeba szybko sprzedawać, więc i produkt jest skierowany do masowego odbiorcy.

Z reguły nie ma na dużych inwestycjach miejsca na architektoniczne wodotryski, a ciekawsze dla oka obiekty można znaleźć na mniejszych, kameralnych inwestycjach. Z drugiej strony to właśnie w ofercie dużych firm można znaleźć coraz częściej mieszkania wykończone pod klucz, co nie zdarza się na małych inwestycjach.

- Jak w takiej sytuacji odnajdują się lokalne podmioty deweloperskie, którymi często są firmy rodzinne? Czy są one w stanie skutecznie konkurować z rynkowymi potentatami?

- Nie są wcale w gorszej sytuacji. Mniejsze firmy działają głównie bliżej centrum, tam gdzie jest już ciasno i trzeba budować w tzw. „plombach”. Na mniejsze ale bardziej kameralne i niejednokrotnie z nowatorskimi rozwiązaniami budynki jest w Krakowie i zawsze będzie stały popyt.

Choć z reguły ceny są wyższe niż na dużych osiedlach mieszkaniowych, to chętni w tym segmencie zawsze się znajdą. Mniejsze firmy penetrują też dalekie peryferia podmiejskie, budując np. małe zamknięte osiedla domków, czyli działają w obszarach, którymi duże firmy giełdowe nie są zainteresowane. Dzięki temu mamy różnorodność oferty i jest w czym wybierać.

- Uruchomienie programu mieszkań na wynajem ma na celu modyfikację struktury mieszkań. Dzisiaj na krakowskim rynku bezwzględnie dominują lokale mieszkalne własnościowe, hipoteczne.

- Zwiększenie oferty mieszkań na wynajem to dobry kierunek zmian. Prywatnym podmiotom nie opłaca się jeszcze, bez wsparcia zewnętrznego, realizować tego typu inwestycji, przy obecnych poziomach czynszów. Zapełnienie tej luki przez państwo na pewno będzie korzystne z punktu widzenia socjalnego. To produkt dla ludzi, których nie stać na kredyt, a chcieliby gdzieś mieszkać. Dotychczasowe programy mieszkaniowe nie były skierowane do tej grupy.

- Jaka jest struktura oferowanych w Krakowie mieszkań? Deweloperom, jak sądzę, opłacałoby się budować przede wszystkim małe mieszkania. Jednak w ofercie przeważają lokale średniej wielkości o powierzchni od 46 do 65 mkw.

W naszych badań, które jako Instytut prowadzimy cyklicznie od dziewięciu lat na Krakowskiej Giełdzie Domów i Mieszkań, najbardziej poszukiwane są mieszkania dwu- i trzypokojowe, ale o minimalnym dla tych parametrów metrażu. Stąd w niewielu miejscach znajdziemy w oferowanych mieszkaniach np. osobną kuchnię, czy tak praktyczne pomieszczenia jak garderoba lub spiżarka. Obserwujemy jednocześnie, że odkąd spadły ceny mieszkań do obecnego poziomu, powoli rośnie średnia powierzchnia nabywanych mieszkań. W ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła ona o 2 mkw. i wynosi obecnie 50 mkw.

Deweloperzy dostosowują swoją ofertę do oczekiwań klientów, chcieliby budować głównie niewielkie mieszkania, jednak barierą dla nich jest zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych, stąd nie mogą budować tylko małych mieszkań, które zawsze jako pierwsze znikają z oferty każdego z nich.

- Jedną z tendencji, które dość mocno uwidoczniły się w minionym roku, jest budowa dużych zespołów wielorodzinnych w gminach satelitarnych. To chyba kierunek, który będzie się umacniał w kolejnych latach i może stanowić dodatkowy argument na rzecz tworzenia metropolii oraz poszerzania granic Krakowa.

- Myślę, że nie. Suburbanizacja nie jest obecnie strategią naszego miasta. Miasto tanie w utrzymaniu to zwarte, które nie wymaga ciągnięcia i utrzymywania kilometrów nowych linii mediów czy choćby obsłużenia przez kolejne, dalekobieżne linie MPK.

Rynek też niezbyt wysoko wycenia dalekie od centrum miasta lokalizacje mieszkaniowe, a niskie ceny nie zachęcają deweloperów do budowania na takich obszarach. To że tam budują wynika z braku wystarczającej liczby działek w samym Krakowie. Zresztą większość okolicznych gmin nie dopuszcza w swoich planach zagospodarowania do realizacji dużych zespołów wielorodzinnych. Tam realizuje się głównie budownictwo jednorodzinne.

- Wyraźnie widoczne jest, niestety, wyciskanie maksimum możliwości z zabudowywanych działek. Coraz częściej możemy obserwować w mieście budowę wysokich obiektów, które stoją obok siebie. Prawo wydaje się bezradne wobec takich sytuacji. Ciasno budowane dziś osiedla sąsiadują z terenami otwartymi, często nieuporządkowanymi. Wszystko to tworzy wrażenie chaosu.

- Głównym powodem tego chaosu jest brak planów zagospodarowania przestrzennego na ponad połowie powierzchni Krakowa. Obecnie planami pokryte jest tylko ok. 49 proc. naszego miasta. Wprowadzania planów idzie ociężale, z uwagi na protesty mieszkańców. Jedni chcieliby mieć wokół tylko zieleń, z kolei właściciele działek chcą aby ich grunty mogły być budowlane, bo wtedy mogą je wykorzystać lub drogo sprzedać.

Trudno pogodzić tak przeciwstawne stanowiska, więc są protesty, które uniemożliwiają sprawne wprowadzenie nowych planów. A im bliżej centrum tym więcej protestów. Korzystają na tym często deweloperzy i trudno im się dziwić. Myślę, że dosyć pochopnie w 2003 roku zlikwidowano wszystkie obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego. Nikt wtedy nie przewidywał, że wprowadzanie nowych będzie szło tak mozolnie.