Jakie prawa i obowiązki mają członkowie wspólnot

Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w Krakowie w 1994 r. Obecnie mamy ich już w mieście kilka tysięcy. Wielu członków wspólnot, wciąż nie wie, jakie mają prawa i obowiązki. Sytuacja taka rodzi różne patologie. Ostatnio wypłynęło podejrzenie popełnienia przestępstwa wobec spółki zarządzającej blisko setką wspólnot z Podgórza, która miała naliczać im dodatkowe, niezgodne z przepisami, opłaty. Obciążała je m.in. refundacją kosztów podatku VAT, z której wspólnoty są zwolnione.

Istnieją dwa rodzaje wspólnot. - Mała, która skupia do siedmiu lokali i duża, skupiająca powyżej siedmiu lokali. Uchwały w dużej wspólnocie przyjmuje się większością głosów, w małej konieczna jest jednomyślność - tłumaczy Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami. Dodaje, że zebrania wspólnot muszą się odbywać przynajmniej raz w roku. - Uchwały, zapadają zazwyczaj większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Członkowie wspólnoty mogą jednak postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela będzie przypadał jeden głos - dodaje Gdański.

Członkowie wspólnoty wybierają zarząd, który będzie zajmował się utrzymaniem mienia wspólnoty, to oni również zatwierdzają na głosowaniach roczne plany gospodarcze. Dodajmy, że członkiem wspólnoty może być wyłącznie osoba, która jest właścicielem lokalu wchodzącego w jej skład. - W żadnym wypadku nie może nim zostać najemca ani osoba z zewnątrz - mówi Gdański.

Członkowie wspólnot mogą kontrolować swój zarząd. - Każdy członek wspólnoty, jako strona, ma prawo wglądu do całej dokumentacji - informuje Bartosz Frączyk, prawnik z kancelarii Frączyk&Frączyk. Podkreśla, że zarządca nie może w tym przypadku powoływać się na ustawę o ochronie danych osobowych i zatajać np. nazwisk członków zalegających z opłatami.- Można również powołać tzw. radę wspólnoty, która na regularnie powoływanych spotkaniach będzie odbierać sprawozdania od zarządcy - dodaje Frączyk. Przy zawieraniu umowy z zarządcą warto też podpisać klauzulę o natychmiastowym zerwaniu umowy w przypadku rażącego naruszenia jej zasad.

Jeżeli ktoś przez wiele miesięcy zalega z opłatami za lokal lub notorycznie zachowuje się w sposób uciążliwy, wspólnota ma prawo wystąpić na drogę sądową z żądaniem sprzedaży jego lokalu na drodze licytacji. - Wspólnoty jednak rzadko decydują się na takie wyjście, ponieważ barierą jest wysoka opłata sądowa. Wynosi ona aż pięć procent wartości licytowanego lokalu - mówi Frączyk, zwracając uwagę na długotrwałość takiego postępowania. - Członkowie wspólnot mają duże opory przeciwko stosowaniu tego rozwiązania. Zdają sobie sprawę, że przecież w przyszłości sami mogą mieć problemy finansowe - dodaje Frączyk.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo korzystania z tzw. nieruchomości wspólnych, czyli strychów, wind, piwnic, suszarni, dojść i dojazdów do parkingu oraz z kontenerów na śmieci. - Wspólnota może wynajmować te nieruchomości i zarabiać na tym pieniądze - podkreśla Gdański. Wspólnota może też nabywać majątek, który będzie stanowił jednak współwłasności członków wspólnoty, w takim ułamku, w jakim mają oni udziały w nieruchomości wspólnej.
Do obowiązków członków wspólnoty należy przede wszystkim ponoszenie kosztów utrzymania własnego lokalu, przestrzeganie porządku i branie udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. - Uczestniczą w nich w takim procencie, jaki mają w udziałach - mówi Gdański. Podkreśla, że w szczególnych przypadkach, czyli awarii w budynku lub przy wyposażaniu budynku w dodatkowe instalacje, właściciel zobowiązany jest udostępnić swoje mieszkanie ekipie remontowej.

Paweł Goryl

[email protected]

Zapamiętaj!

Uchwały w dużej wspólnocie przyjmuje się większością głosów, w małej konieczna jest jednomyślność.

Członkowie wspólnoty zatwierdzają w głosowaniu roczne plany gospodarcze.

Każdy członek wspólnoty ma prawo wglądu do całej dokumentacji.

Zarządca nie może zatajać nazwisk członków zalegających z opłatami.

Jeżeli ktoś przez wiele miesięcy zalega z opłatami za lokal lub notorycznie zachowuje się w sposób uciążliwy, wspólnota ma prawo wystąpić na drogę sądową z żądaniem sprzedaży jego lokalu na drodze licytacji.