Jak znaleźć idealnych lokatorów?

Przestrogą dla tych, którym się spieszy, powinny być złe doświadczenia innych. Część właścicieli narzeka na kłopoty z lokatorami, co powoduje, że wiele osób boi się wynajmu. – Po __co mam komuś nieznajomemu wynająć mieszkanie – mówi wielu z nich – skoro gdzieś przeczytałem w gazecie, że ktoś wynajął lokal młodemu małżeństwu, które przestało płacić czynsz. Narobili długów w administracji oraz u dostawców energii i gazu, zdemolowali mieszkanie, na domiar złego nie chcieli się wyprowadzić i właściciel przeszedł koszmar, aby ich wyeksmitować, bo najemców chroniła ustawa o __ochronie lokatorów.

Pewnie każdy słyszał o takich lub podobnych przypadkach. Jak ich unikać?

W jaki sposób ograniczać ryzyko najmu?
W naszej ocenie 95 proc. najemców to uczciwi ludzie, tak jak 95 proc. całej populacji Polaków. Niemniej jednak, jako właściciele mieszkania powinniśmy dawać sygnały, że jesteśmy zainteresowani swoim mieszkaniem, nie chcemy oddać go w pierwsze lepsze ręce, wymagamy płatności na czas, mamy zero tolerancji dla zniszczeń, że... po prostu pilnujemy swojego interesu. Jak mówi przysłowie: okazja czyni złodzieja. Nie stwarzajmy więc takich okazji najemcom swoich mieszkań.

Właścicielom chodzi o to, aby najemca dbał o nie, płacił na czas, traktował sąsiadów z respektem i nie zajmował im niepotrzebnie czasu. Zamiast marzyć o idealnym najemcy, powinni skutecznie działać.

Elementami do ograniczania ryzyka są: rzetelny wybór najemców, porządnie skonstruowana i czytelna dla wszystkich umowa najmu (w przypadku niepracujących studentów – zawsze podpisana przez ich rodziców), szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, pobranie kaucji, regularne monitorowanie płatności oraz stanu mieszkania, zbudowanie relacji biznesowej z najemcą. Żadne z tych narzędzi samo z siebie nie wyeliminuje całkowicie ryzyka, ale stosowanie całej ich palety istotnie je zmniejszy.

Narzędzia przydatne do wyboru najemców
Zadawanie pytań to najskuteczniejsze i najbardziej uniwersalne narzędzie zbierania danych potrzebnych do określenia tego, na ile twój rozmówca pasuje do profilu idealnego najemcy. Już na etapie pierwszej rozmowy telefonicznej spróbuj notować podstawowe dane. Na początek wystarczą trzy proste pytania, wplecione w rozmowę: Gdzie Pan/i teraz mieszka? Czy może wynajmuje obecnie mieszkanie, a jeżeli tak, to od jak dawna? Dlaczego się stamtąd wyprowadza?

Czasami można uzyskać szczere do bólu odpowiedzi, np., że obecny wynajmujący naliczał odsetki karne (gdy najemca spóźniał się więcej niż 2 tygodnie z opłatą za czynsz) lub że sąsiedzi skarżyli się na głośne nocne przyjęcia. Jeśli odpowiedzi na te 3 pytania nie będą przekonujące, to nie warto sobie zawracać więcej głowy takimi kandydatami na lokatorów. Lepiej mieć przez jakiś czas pustostan, niż wynająć mieszkanie osobie, z którą będą problemy.

Zadawanie pytań i uważne słuchanie odpowiedzi to podstawowa metoda zdobywania informacji i należy ją stosować również podczas pokazywania mieszkania. Im więcej informacji zbierzemy, tym będziemy mieć więcej podstaw do dokonania dobrego wyboru najemców.

Ankieta danych osobowych najemcy
Jest to jeden ze stosowanych przez firmę Mzuri załączników do umowy najmu – dokument, w którym najemca podaje swoje dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego, itp.), swoje dane kontaktowe (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do właściciela tego mieszkania, itp.), a także dane kontaktowe do co najmniej dwóch osób z grona najbliższych, do powiadomienia ich w razie sytuacji awaryjnych.

W ankiecie pytamy również o wysokość comiesięcznych zarobków, a przed przekazaniem mieszkania wymagamy jakiejś formy poświadczenia wysokości tej kwoty.

Może to być forma tzw. paska z wypłatą, kopia umowy o pracę lub wyciąg z konta bankowego, na które wpływają comiesięczne zarobki.

Sprawdzający telefon popłaca
Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do prawdziwości uzyskanych informacji, to postarajmy się je sprawdzić. Możemy zadzwonić do miejsca pracy tylko po to, aby się upewnić, że pan Janek Informatycki albo pani Agata Reklamowska rzeczywiście tam pracują (np. metoda na głuchy telefon – zadzwoń do recepcji firmy, poproś o połączenie z nimi, a gdy będą cię łączyć, to po prostu się rozłącz).

Zadzwoń też do właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania. Nawet jeśli początkowo próbowałby cię zbyć zdawkowym ,,w porządku”, to po paru zdaniach rozmowy możesz uzyskać więcej interesujących cię informacji.

W Polsce nie ma jeszcze tak rozbudowanych baz uczciwych i nieuczciwych najemców jak na rynku amerykańskim. Tam istnieją niezależne agencje scoringowe najemców, gdzie możemy zasięgnąć (za drobną opłatą) informacji o potencjalnym najemcy. Biorąc pod uwagę skalę kłopotów z nietrafnym wyborem najemcy, taki wydatek naprawdę się opłaca.

Ciągle też mamy jeszcze dużo obiekcji przy przepytywaniu kandydatów na najemców. Tymczasem moglibyśmy się tego uczyć od bezceremonialnych Francuzów czy od naszych sąsiadów.

Czy skórka warta jest wyprawki?
Zebranie spostrzeżeń i informacji wymaga czasu. Czy działania te dadzą 100 procent pewności, że w naszym mieszkaniu nie zamieszka najemca, z którym będziemy w przyszłości mieć kłopoty? Oczywiście – nie. Czy istnieje ryzyko, że potencjalny najemca zrezygnuje, bo nasze wymagania mogą mu się wydać przesadne? Niestety tak, ale namawiamy, aby nie akceptować pierwszego lepszego. Z najemcą wejdziemy w długotrwałą (czasami wieloletnią) relację bizne- sową.

Warto zrobić wszystko co możliwe, aby uniknąć ludzi, co do których mamy wątpliwości, czy wywiążą się ze swoich zobowiązań wobec właściciela wynajmowanego mieszkania. Gram prewencji jest wart więcej niż kilogram lekarstw...