Ile trzeba mieć, żeby myśleć o mieszkaniu

Od 1 stycznia 2014 roku nie ma już możliwości uzyskania kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Każdy, kto będzie starał się o kredyt, jest zobowiązany do wniesienia co najmniej 5 proc. wkładu własnego.

Nie wystarczy sam wkład własny
W praktyce jednak na zakup własnego „M” potrzebna jest znacznie większa kwota w brzęczącej monecie. Warto bowiem wiedzieć, że w świetle nowych zasad banki nie mogą już kredytować innych kosztów, jakie ponosimy przy zakupie nieruchomości. To oznacza, że nabywca na rynku wtórnym musi przygotować nie 5, ale nawet 15 proc. wartości kupowanego mieszkania.

Taniej jest na rynku pierwotnym, bo nie płacimy wówczas 2-proc. podatku PCC (podatek od czynności cywilnopraw-nych), a wielu pośredników w obrocie nieruchomościami nie pobiera prowizji przy zakupie mieszkania od dewelopera. To obniżenie kosztów dla klienta, który potrzebować będzie wówczas 11-12 proc. wartości lokalu w gotówce. Z punktu widzenia kupującego sytuacja będzie coraz trudniejsza, bo z każdym rokiem wymagany wkład własny będzie rósł o 5 pkt proc., aż do docelowych 20 proc. w 2017 r. Bezwarunkowym minimum będzie 10 proc., resztę będzie można ubezpieczyć, aczkolwiek to dodatkowy koszt.

Dwa rodzaje kosztów dodatkowych
Kupując mieszkanie za 200 tys. zł na sam wkład własny trzeba mieć 10 tys. zł gotówki. Ale już na przeciętne mieszkanie w Warszawie (z Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance wynika, że średnia cena transakcyjna w stolicy to ok. 350 tys. zł) trzeba przygotować 17,5 tys. zł. W Krakowie, w zależności od lokalizacji, podobnie. A to dopiero początek listy opłat i prowizji, które trzeba uiścić. Koszty podzielić można na te związane z kredytem oraz z samą transakcją. Te pierwsze dotyczą oczywiście tylko kupujących, którzy przy transakcji posiłkują się pieniędzmi banku, do notariusza pójść musi każdy.

Dodatkowo przy ustanawianiu hipoteki trzeba zapłacić niewielki podatek PCC oraz kilkaset złotych za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej na rzecz banku. W przypadku mieszkania za 200 tys. zł, na wydatki związane z kredytem potrzeba łącznie ok. 20 tys. zł, a w przypadku przeciętnego mieszkania za 350 tys. zł – ok. 35 tys. zł.

Wśród kosztów związanych z samą transakcją na czoło wysuwa się 2-proc. podatek PCC, który pobiera notariusz. Istotne jest jednak, że podatku nie płacimy kupując nieruchomość od dewelopera. Jest wtedy za to VAT (co do zasady wg stawki 8-proc.), który jednak jest wliczony w cenę mieszkania. 2 proc. podatku przy mieszkaniu za 200 tys. zł to wydatek 4 tys. zł, dla kupującego lokal za 350 tys. zł wydatek ten wyniesie 7 tys. zł.

Z deweloperem – dwa razy u notariusza
Kolejna na liście wydatków jest taksa notarialna, która średnio wynosi do 1 proc., a wyliczana jest ze specjalnego wzoru. Dla mieszkania za 200 tys. zł trzeba liczyć się z kosztem na poziomie 1931 zł, przy zakupie za 350 tys. zł będzie to 2670 zł (razem z 23–proc. VAT–em). Do tego dochodzą opłaty związane z odpisami aktu notarialnego, opłatami skarbowymi, wpisami do księgi wieczystej, czy też samym jej założeniem jeśli nie istnieje – łącznie około tysiąca złotych.

W przypadku kupowania mieszkania od dewelopera zwykle wymagane są dwie wizyty u notariusza, co w zależności od przyjętych praktyk, może oznaczać nawet zapłatę 150 proc. stawki taksy notarialnej (za podpisanie umowy deweloperskiej klient i deweloper płacą po połowie). Zatem przy mieszkaniu za 200 tys. zł łączne koszty transakcyjne na rynku wtórnym to ok. 6,5-7 tys. zł, przy mieszkaniu za 350 tys. zł kwota ta rośnie do 10-10,5 tys.

Upewnij się, czy liczą prowizję
Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, do kosztów należałoby doliczyć jeszcze prowizję dla pośrednika nieruchomości. Średnio jest to 2,5–3 proc. kwoty zakupu (plus VAT), choć zwykle drogą negocjacji prowizję tę można obniżyć. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że wielu dużych pośredników rezygnuje z prowizji przy zakupie od dewelopera, co znacząco obniża koszt zakupu mieszkania, pozwalając oszczędzić ok. 5 tys. zł przy mieszkaniu za 200 tys. zł i prawie 9 tys. zł dla mieszkania za 350 tys. zł.

Po uwzględnieniu zarówno kosztów kredytowych, jak i transakcyjnych oraz pośrednictwa agenta, wychodzi na to, że osoba kupująca mieszkanie za 200 tys. zł na rynku wtórnym musi mieć przygotowane ok. 31,5 tys. zł gotówki (ponad 15,5 proc. wartości mieszkania). W przypadku rynku pierwotnego kwota ta (uszczuplona o 2–proc. PCC i prowizję pośrednika) wyniesie ok. 23,5 tys. zł (prawie 12 proc.).

Dla nieruchomości za 350 tys. zł na rynku wtórnym łączna kwota kosztów dodatkowych to 53,5 tys. zł (15,3 proc.), a na rynku pierwotnym 39,4 tys. zł (11,3 proc.). Procentowy udział kosztów dodatkowych spada wraz ze wzrostem wartości mieszkania, gdyż taksa notarialna jest relatywnie niższa, a pozostałe opłaty notarialne i sądowe nie zależą od wartości lokalu.

Za gotówkę kupisz dużo taniej
Dodatkowe koszty znacząco spadają, gdy klient nie korzysta ze wsparcia banku, czyli mieszkanie kupuje za gotówkę. Przy kwocie transakcji w wysokości 350 tys. zł na rynku wtórnym koszty dodatkowe wyniosą wówczas ok. 11,5 tys. zł (5,8 proc.), a na rynku pierwotnym 3,8 tys. zł (1,9 proc.).