Przed budową domu - krok po kroku

Przed budową domu - krok po kroku

Wojciech Lechowski

Kurier Poranny

Aktualizacja:

Kurier Poranny

Budowa domu

Budowę domu trzeba dobrze zaplanować i to zanim przystąpimy do jakichkolwiek prac. ©Horst (Pixabay.com)

„Ruszam z budową!”, „Buduję dom!”, „Zaczynam kopać fundamenty!” – wszystko to brzmi dumnie. Jednak sama budowa, to dopiero następstwo tego, przez co trzeba przejść do momentu jej rzeczywistego rozpoczęcia.
Budowa domu

Budowę domu trzeba dobrze zaplanować i to zanim przystąpimy do jakichkolwiek prac. ©Horst (Pixabay.com)

Ci, którzy przebrnęli ten etap – wiedzą doskonale ile kosztuje on wysiłku i jak ogromne ma znaczenie dla nich samych oraz domu, który zaplanowali wybudować. Natomiast laicy, nawet posiadając odpowiednie środki finansowe – mogą mieć problem, polegający na nieznajomości odpowiedzi na pytanie: jak dobrze zaplanować ten skomplikowany proces inwestycyjno-budowlany? Podajemy kilka wskazówek oraz praktycznych rad, pomagających znaleźć właściwą drogę postępowania do czasu, zanim mury domu zaczną piąć się w górę. Warto wiedzieć, że wszystko to, czego dokonamy (lub nie) przed rozpoczęciem budowy może rzutować na nasze późniejsze zadowolenie lub jego brak z użytkowania nowego domu.

Wybieramy działkę pod budowę domu


Nabycie gruntu pod budowę domu, to podstawa i od tej czynności należy rozpocząć swoje działania. Podczas wyboru kierujemy się przede wszystkim lokalizacją, rozmiarem działki oraz jej ceną. Jednak oprócz wymienionych aspektów, warto także zwrócić uwagę na inne, niemniej ważne czynniki. Bardzo istotny jest kształt działki. Oczywiście najlepsze pod zabudowę są działki o regularnych kształtach, np. prostokąta. Inna kwestia to ukształtowanie terenu, jak również rodzaj gruntu, jaki występuje na działce. Badania geologiczne nie są badaniami, których przeprowadzenia wymaga Prawo budowlane. Jednakże w przypadku poważniejszych wątpliwości dotyczących rodzaju gruntu – warto zlecić ich przeprowadzenie. O tym, z jakim gruntem mamy do czynienia świadczy także roślinność występująca na działce. Zwróćmy zatem na nią uwagę podczas oglądania działki.

Kiedy z praktycznego punktu widzenia wydaje się, że nie będzie przeszkód do postawienia domu na wybranej parceli – warto zainteresować się jej stanem prawnym, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jak również dostępem do drogi publicznej. To, w jaki sposób przedstawia działkę sprzedający – niestety nie zawsze pokrywa się z rzeczywistością. Całą prawdę o nieruchomości wyczytamy z jej Ksiąg Wieczystych. Plan Zagospodarowania Przestrzennego powinna udostępnić nam miejscowa gmina, oczywiście pod warunkiem, że takowy posiada. Jeśli interesujący nas teren nie jest objęty planem przestrzennym – przed rozpoczęciem pierwszych prac należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Dostępność działki do drogi publicznej można sprawdzić w mapach geodezyjnych. Pamiętajmy, że jeśli działka nie ma takiego dostępu – gmina nie wyda nam warunków zabudowy, ani tym bardziej – ostatecznego pozwolenia na nią.

W grę wchodzi jeszcze co prawda ustanowienie służebności drogowej, ale takie rozwiązanie prowadzi często do konfliktów w najbliższym sąsiedztwie. Owo sąsiedztwo, to z resztą także bardzo ważny czynnik, na który warto zwrócić uwagę podczas wyboru parceli. O ile jest to możliwe – wybierajmy działki uzbrojone, tj. takie, do których doprowadzone są media. Są one w prawdzie droższe, ale jednocześnie opłaca się je kupować. Przyłączenie mediów we własnym zakresie jest bowiem procesem długotrwałym i bardzo kosztownym.

Kupujemy projekt domu


Architekci proponują do wyboru inwestorów projekty gotowe domów oraz projekty indywidualne. Projekty gotowe, tj. znajdujące się w katalogach poszczególnych pracowni architektonicznych są dostępne powszechnie i niemal od ręki. Można nabyć je poprzez internet, nawet nie opuszczając domu. Wybór tych projektów jest aktualnie tak ogromny, że z całą pewnością każdy znajdzie coś odpowiedniego dla siebie.

Projekty, których wykonanie można zlecić na indywidualne zamówienie są droższe od projektów gotowych. Jednocześnie jednak, to właśnie w nich architekt jest w stanie uwzględnić więcej indywidualnych potrzeb zamawiającego oraz dostosować projekt do działki i warunków zabudowy lub Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się nabyć projekt gotowy, czy też indywidualnie zlecić jego wykonanie – na tym etapie powinniśmy już wiedzieć, czego w rzeczywistości oczekujemy od domu, który ma zostać zbudowany.

Przeczytaj: Wybieramy projekt domu. Lepszy projekt gotowy czy indywidualny?

Jedynie dokładne sprecyzowanie preferencji daje bowiem gwarancję nabycia odpowiedniego dla nas samych projektu. Przed zakupem trzeba uwzględnić ile osób ma zamieszkać w wybudowanym domu. Małżeństwa i pary tzw. rozwojowe powinny przewidywać, że liczba członków rodziny może w każdej chwili wzrosnąć. Warto także brać pod uwagę, że być może za kilka, czy kilkanaście lat będziemy musieli przyjąć pod nasz dach schorowanych lub zniedołężniałych rodziców, czy dziadków. Powinniśmy także określić nasz sposób bycia oraz preferencje dotyczące spędzania wolnego czasu. Należy się zastanowić, czy mamy zamiar często podejmować gości i czy będą to goście nocujący w naszym domu. Dobrze jest zdawać sobie sprawę, że nawet niewielkich rozmiarów dom może być wygodny i komfortowy w użytkowaniu, a wielki – wcale nie musi takim być. Jednakże jakiegokolwiek budynku nie uwzględniałby projekt, to uprawniony architekt musi zaadaptować go do warunków lokalnych i gruntowych. Dopiero tak opracowany dokument można bowiem przedstawić w urzędzie.

Wyruszamy do urzędu


Posiadając zaadaptowany projekt domu, decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, można rozpocząć zbieranie innych niezbędnych dokumentów, które złożone zostaną we właściwym Wydziale Architektury i Budownictwa.

Nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku (wraz ze zmianami obowiązującymi od stycznia 2017 r.), stanowi znaczne ułatwienie dla budujących dom. Jedna z wprowadzonych zmian odnosi się do zakresu procedury przekazywania dokumentacji do urzędu. Dzięki której budowa lub przebudowa niektórych obiektów wymaga jedynie zgłoszenia, a nie – jak wcześniej – pozwolenia na budowę. Dotyczy to m.in. domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w granicach działki. Urząd ma 21 dni na sprzeciw (może też wcześniej wydać zaświadczenie o niewnoszeniu sprzeciwu). Jeśli w tym czasie urzędnicy nie zareagują, to znaczy, że inwestor uzyskał milczącą zgodę. Dzięki tym zmianom znacznie skrócił się czas oczekiwania na rozpoczęcie prac budowlanych. Z punktu widzenia inwestora w życie weszła też inna istotna zmiana – wydłużony został czas (z dwóch na trzy lata), w jakim można rozpocząć zgłoszone roboty budowlane.

Planujemy budowę domu


Posiadając zgodę lun pozwolenie na budowę, po upłynięciu dwóch tygodni od dnia jej wydania – można ruszać z rozpoczęciem pierwszych prac.

Kiedy konkretnie inwestor rozpocznie budowę pozostaje jego sprawą indywidualną. Jednak trzeba pamiętać, że należy to zrobić w przeciągu trzech lat od momentu wydania pozwolenia, ponieważ po tym czasie decyzja wygasa i o pozwolenie na budowę trzeba starać się na nowo. Działania związane z przygotowywaniem terenu pod budowę można prowadzić samodzielnie, ale najlepiej jest od samego początku zatrudnić uprawnionego kierownika budowy. To właśnie w jego gestii leżeć będzie prowadzenie dziennika budowy i pilnowanie prawidłowości przebiegu poszczególnych etapów prac. Musimy pamiętać, że budowa to proces bardzo skomplikowany i toczący się właśnie etapami. Pomiędzy poszczególnymi etapami uwzględniać należy przestoje i zaprzestanie robót ze względu na aurę, konieczność przeprowadzenia przerw technologicznych lub wystąpienia innych przeszkód, uniemożliwiających postęp prac. Generalizując, dom może zostać wzniesiony w przeciągu roku kalendarzowego. Jednak w rzeczywistości większość budynków buduje się przez dwa lata lub nawet zdecydowanie dłużej. To, kiedy będziemy mogli zamieszkać w nowym budynku zależy od tak wielu czynników, że nie sposób ich tutaj wymienić. Jednakże niezwykle istotny jest trafny wybór ekipy budowlanej.

Zatrudniamy budowlańców


Mówi się często, że w Polsce dobrych fachowców już nie ma, ponieważ wszyscy wyjechali do pracy za granicą. Jest w tym jednak jedynie część prawdy. Rzeczywiście szeregi polskich budowlańców zdecydowanie przerzedziło otwarcie granic do Unii Europejskiej, ale duża część profesjonalistów w tej dziedzinie jednak została i wciąż buduje w kraju. Pomimo tego wybór ekipy, która w całości wybuduje nasz dom jest niezwykle trudny, a przecież o taką właśnie ekipę chodzi wielu inwestorom. Nie należy z gruntu zakładać, że trafimy na partaczy, niedotrzymujących terminów i niewywiązujących się z powierzonych im zadań z należytą starannością. Jednak, aby takich właśnie wykonawców uniknąć – trzeba być ostrożnym i rozsądnym.

Przede wszystkim, warto korzystać z usług firm, które poleca ktoś z naszych znajomych, czy rodziny. Dobrze jest również poszukać opinii o konkretnych fachowcach w internecie. W dzisiejszych czasach, kiedy istnieje możliwość wymiany poglądów na forach branżowych – nieprofesjonalnym budowlańcom bardzo trudno jest zachować twarz. Najczęściej są oni eliminowani z rynku usługowego poprzez właśnie złą opinię. Pamiętajmy, że dobra ekipa posiada porządny i serwisowany sprzęt i zatrudnia wyłącznie legalnie, dobrze wyszkolonych pracowników. Istotna jest oczywiście cena usługi. Dobrze jeśli jest ona przystępna, ale trzeba zdawać sobie sprawę, że za pół-darmo nikt nie będzie uczciwie i solidnie pracować. Godziwego wynagrodzenia, wypłacanego terminowo oczekują już nawet Górale, którzy jeszcze do niedawna uchodzili za synonim taniej siły roboczej w polskiej budowlance.

Czytaj także

    Komentarze

    Dodajesz komentarz jako: Gość

    Dodając komentarz, akceptujesz regulamin forum

    Liczba znaków do wpisania:

    zaloguj się

    Najnowsze wiadomości

    Zobacz więcej

    Najczęściej czytane

    Polecamy

    Wideo

    Gry On Line - Zagraj Reklama