Jak wybrać działkę budowlaną

Jak wybrać działkę budowlaną

Wojciech Walczak

Polska

Aktualizacja:

Polska

Działka budowlana

Zanim kupimy działkę budowlaną, powinniśmy ją dokładnie sprawdzić - od warunków hydrogeologicznych, po możliwość doprowadzenia mediów. ©Katarzyna Laszczak

Kupowanie działki budowlanej to decyzja wiążąca na lata. Od dokonanego wyboru zależeć będzie nie tylko kubatura i funkcjonalność domu lecz również koszt jego budowy.
Działka budowlana

Zanim kupimy działkę budowlaną, powinniśmy ją dokładnie sprawdzić - od warunków hydrogeologicznych, po możliwość doprowadzenia mediów. ©Katarzyna Laszczak

Źle wybrany grunt przysporzy wielu kłopotów, a w skrajnych przypadkach może uniemożliwić inwestycję. Zanim zdecydujemy się na parcelę, niezbędne jest sprawdzenie jej wymiarów, uzbrojenia i panujących na niej warunków hydrogeologicznych. Jak zatem kupić działkę, by nie było problemów z budową?

Warunki hydrogeologiczne na działce budowlanej


Niekorzystne warunki gruntowe w skrajnych przypadkach mogą uniemożliwić posadowienie budynku.
Dlatego przed zakupem ziemi budowlanej warto przestudiować mapy geodezyjne dostępne w wydziałach geodezji i kartografii starostw powiatowych lub w wydziałach geodezji urzędów miast na prawach powiatu. Rodzaj gruntu i poziom wód gruntowych mają bezpośrednie przełożenie na możliwość i koszty budowania. Od rodzaju podłoża będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej budynku i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych, czy elektrycznych.
Najlepszy do wznoszenia domu jest grunt jednorodny o dobrej przepuszczalności - zagęszczone piaski, żwiry, pospółki. Działka z takim podłożem rozwiązuje problemy z odprowadzaniem wód gruntowych i opadowych, a później z nierównomiernym osiadaniem budynku. Taki rodzaj gruntu znacząco obniża koszty inwestycji, bowiem fundamenty mogą być płytkie, a co za tym idzie niedrogie i nie trzeba stosować drenażu opaskowego. Przyłącza mediów można wykonywać w dowolny sposób nie ponosząc kosztów dodatkowych izolacji.

Jakie gleby nie są korzystne pod budowę


Za najgorszy uważany jest warstwowy układ gruntów, złożonych z warstw ziemi piaszczystej i gliniastej, przeplatanych przerostami z gleb organicznych. Grunty składające się z warstw o różnej przepuszczalności, przeplatane warstwą nieprzepuszczalnej gliny, sprawiają poważne kłopoty z odprowadzaniem wód deszczowych, a koszty robót ziemnych i wznoszenia fundamentów są wyjątkowo wysokie. Posadowienie domu w takim gruncie bywa zupełnie niewykonalne i wówczas trzeba go całkowicie wymienić, co w bardzo dużym stopniu podwyższa budżet inwestycji.
Z zakupu działki lepiej również zrezygnować, jeśli podłożem są grunty organiczne - torfy, piaski próchnicze i namuły. Grunty tego typu nie nadają się do budowy domu ze względu na zbyt niską nośność i fatalny wpływ zagniwającego materiału biologicznego na materiały budowlane - kwasy humusowe powstające w gruntach organicznych kilkukrotnie przyspieszają erozję betonu i stali. Podobnie, jak w wypadku gruntów warstwowych, ziemię na działce przypuszczalnie trzeba będzie wymienić.
Nad zakupem działki z podłożem gliniastym lub złożonym z iłów warto się dobrze zastanowić. Gliniaste i iłowe podłoże jest słabo przepuszczalne, zatem dom będzie wymagał wykonania drenażu opaskowego zabezpieczającego fundamenty i ściany piwnicy przed przemakaniem. Niezbędna stanie się również izolacja przeciwwilgociowa przyłączy wszystkich mediów. Z powodu słabej przepuszczalności gliny, budynki na takim podłożu można ponadto sadowić poniżej głębokości przemarzania, co oznacza kopanie głębokich fundamentów i zabezpieczanie ich przed "spływaniem" w razie deszczu. Wszystko to znacząco podwyższa koszty budowy.

Wielkość i kształt działki


Wielkość i kształt działki budowlanej mają kluczowe znaczenie dla kubatury oraz położenia przyszłego domu na parceli. Może się zdarzyć, że przy zbyt wąskiej działce dom nie będzie spełniał oczekiwań inwestora, bowiem nie da się pogodzić projektu z przepisami Prawa Budowlanego.
Musimy pamiętać, że przepisy określają, jakie minimalne odległości ścian budynku od granic działki muszą być zachowane. Dla ścian z oknami i drzwiami odległość ta wynosi 4 m, dla ścian pełnych 3 m. Wyjątki od tej zasady są tylko dwa:
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu zezwala na inne odległości (zdarza się to niezwykle rzadko, bowiem podczas sporządzania MPZP samorządy muszą trzymać się litery przepisów ogólnych, a odstępstwa dopuszczalne są wyłącznie w sytuacjach szczególnych),
  • działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą, niż 16 m. W takim przypadku ściana może być oddalona od granicy o 1,5 m, jednak musi być to ściana bez okien i drzwi.

Istnieje też możliwość wybudowania domu przy samej granicy działki, ale tylko w jednym przypadku - dom będzie miał jedną ścianę wspólną z domem sąsiada. Takie "przyklejenie" nowego domu do istniejącego jest możliwe tylko jeśli dom sąsiada już istnieje lub sąsiad ma ważne pozwolenie na budowę. Niezbędna będzie także zgoda sąsiada i częściowe dostosowanie do siebie projektów architektonicznych obu budynków. Nowo budowany dom, w części położonej w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki, musi mieć długość i wysokość nie większe od budynku, z którym sąsiaduje.

Dojazd i uzbrojenie terenu


Kupując działkę budowlaną bezwzględnie należy sprawdzić czy parcela ma dostęp do drogi publicznej oraz czy jest możliwość podłączenia podstawowych mediów - wody i energii elektrycznej. Są to bowiem warunki niezbędne do wydania pozwolenia na budowę.
Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną, ewentualnie przez ustanowienie tzw. służebności drogowej. Drogi wewnętrzne to te, które nie są zaliczane do dróg publicznych (np. wewnątrzosiedlowe ulice, czy drogi rolnicze stanowiące dojazdy do pól).
Status dróg można sprawdzić w lokalnym urzędzie miasta lub gminy. Odrębnym zagadnieniem jest zapewnienie połączenia działki z drogą publiczną przez notarialne ustanowienie tzw. służebności drogowej, czyli wytyczenie pasa dojazdowego o szerokości minimum 5,5 m przez teren sąsiada. Ryzyko związane z takim zapewnieniem dojazdu do domu każdy musi rozważyć samodzielnie odpowiadając sobie na pytanie: czy w sytuacji konfliktu sąsiad nie odetnie dojazdu?

Sieć gazowa i kanalizacyjna


Równie ważne, jak dojazd, jest uzbrojenie terenu i to nie tylko w media podstawowe, czyli prąd i wodę lecz również w sieć gazową i kanalizacyjną. Decydując się na działkę warto sprawdzić u lokalnych dostawców mediów jakie będą orientacyjne koszty wykonania przyłączy.
W przypadku działek znacznie oddalonych od głównych linii energetycznych, czy wodociągowych mogą to być zawrotne sumy. Jeśli nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji, obok domu trzeba będzie wybudować szambo lub indywidualną oczyszczalnię ścieków.
Gdy brakuje sieci gazowej, trzeba wygospodarować miejsce na zbiornik gazu płynnego. Odwiedzając firmy dystrybuujące media na danym terenie warto przy okazji sprawdzić, czy przez wybraną działkę nie przebiegają jakieś instalacje, zazwyczaj znacznie utrudniające roboty budowlane. Wprawdzie częściową wiedzę na ten temat inwestor powinien już posiadać po zapoznaniu się z wyrysem z map geodezyjnych podczas sprawdzania uwarunkowań hydrogeologicznych działki, jednak nie jest rzadkością sytuacja, że nie wszystkie przewody instalacji podziemnych zostały wniesione do zasobu geodezyjnego. Zdarza się to często wtedy, gdy instalacje były układane niedawno, a lokalna elektrownia, czy gazownia nie dopełniła jeszcze wszystkich formalności.

Czytaj także

    Komentarze

    Dodajesz komentarz jako: Gość

    Dodając komentarz, akceptujesz regulamin forum

    Liczba znaków do wpisania:

    zaloguj się

    Najnowsze wiadomości

    Zobacz więcej

    Najczęściej czytane

    Polecamy

    Wideo

    Gry On Line - Zagraj Reklama