Remonty we wspólnocie domowej

Fundusz remontowy to część składowa kosztów, jakie wpłacają członkowie wspólnoty mieszkaniowej. To oni decydują o jego powstaniu - podejmując uchwałę, że właśnie w taki sposób będą zbierali pieniądze na remonty.

Co będzie robione

Pomijając awarie, gdy prace budowlane trzeba przeprowadzić z dnia na dzień, inne roboty są robione według harmonogramu. Wspólnota mieszkaniowa tworzy tak zwany roczny plan gospodarczy, w którym są zawarte wydatki na nadchodzący rok. Planowane inwestycje (na nadchodzące miesiące lub lata) ustala się i zatwierdza podczas zebrań członków wspólnoty, które odbywają się właśnie na początku roku.

To właściciele lokali, czyli członkowie wspólnoty mieszkaniowej, decydują, co i w jakiej kolejności będzie remontowane. Ale czy na Twoją prośbę, jako właściciela, może być na przykład odmalowana klatka schodowa? Nie. Bo wszystkie decyzje we wspólnocie mieszkaniowej podejmowane są uchwałą.

Jeśli większość właścicieli (w dużej wspólnocie) lub wszyscy (w małej) wyrażą zgodę na przeprowadzenie takiego remontu, i będą zapewnione pieniądze na ten cel, korytarz zostanie odmalowany.

Uwaga! Musi być nie tylko plan inwestycji, ale i realny schemat jej finansowania. Pieniądze na ten cel pochodzą z funduszu remontowego.

Ile zapłacisz

Remonty finansowane są z funduszu remontowego. Koszty te ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty - w wysokości swojego udziału w budynku.

O wysokości zaliczek, które wpłacają poszczególni członkowie, decyduje wspólnota mieszkaniowa - podejmując na jej zebraniu stosowną uchwałę. W każdej wspólnocie może być więc inny fundusz.

Mieszkasz na parterze, a każą płacić za windę?

To częsty problem naszych Czytelników, którzy jako mieszkańcy parteru czasami nigdy nie korzystają z windy, a muszą płacić za jej konserwację i naprawy. Dlaczego? Dlatego, że to część wspólna budynku - a to oznacza, że jej utrzymanie jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty.

Za co płaci wspólnota

Płaci za naprawy budynku, instalacji bądź urządzeń będących częściami wspólnymi nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa musi mieć czytelny podział nieruchomości wspólnej.

Ustawa o własności lokali wskazuje, co jest częścią wspólną nieruchomości, ale bardzo często wspólnoty w formie uchwały precyzują, jaka część nieruchomości jest wspólna, a jaka dotyczy wyłącznie właściciela (dotyczy to na przykład balkonów).

Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, strychy, klatki schodowe, instalacje.

Każda wspólnota powinna, choć nie jest to obowiązkowe, podjąć uchwałę określającą granice części wspólnych. W praktyce pozwoli to uniknąć sporów przy ponoszeniu kosztów napraw i konserwacji.

Pamiętajmy, że koszty naprawy instalacji należącej do części wspólnej pokrywają wszyscy właściciele - w wysokości swojego udziału w nieruchomości, w ramach płaconej zaliczki na eksploatację.

Za co płaci właściciel

Jeśli awaria wystąpiła w części nieruchomości będącej odrębną własnością, wówczas właściciel ponosi koszty remontu. To wynika z jego obowiązków, do których zalicza się, między innymi, ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w należytym stanie.

Na żądanie zarządu właściciel ma obowiązek zezwalać na wstęp do swojego lokalu, ilekroć jest to niezbędne do: a przeprowadzenia konserwacji; a remontu; a usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej; a wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Planując remont naszego mieszkania, dowiedzmy się u zarządcy, jakie instalacje można zabudować lub schować w ścianę, a jakie nie. To pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów, gdyby na przykład wspólnota zadecydowała o wymianie instalacji w łazienkach, gdy naszą dopiero co zabudowaliśmy kosztowną glazurą...

Praktyczne informacje

Kontrola wydatków. Ile Twoja wspólnota uzbierała na fundusz
Zarządca nie ma prawa odmówić podania informacji, ile Twoja wspólnota mieszkaniowa uzbierała na fundusz remontowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali każdemu właścicielowi przysługuje prawo kontroli działalności zarządcy. Ma prawo wglądu do prowadzonej dokumentacji finansowej, a także w dokumenty innych członków wspólnoty, znajdujące się w dyspozycji zarządcy - jeżeli mają one związek z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. - Odmowa uzyskania takich dokumentów jest łamaniem prawa przez zarządcę. Ale członek wspólnoty nie może udostępniać tych danych osobom trzecim - wyjaśnia nasza ekspertka Agnieszka Ignaczuk, zarządca nieruchomości.
(kb)

Zarządzanie. Masz prawo patrzeć zarządcy na ręce
Każdy właściciel lokalu ma prawo skontrolować działalność zarządu czy zarządcy, bo oni pełnią tylko funkcję administracyjną. Najwyższą władzą są członkowie wspólnoty. Podpowiadamy, że jako właściciel lokalu powinieneś szczególnie sprawdzać, czy Twój zarząd/zarządca przykładowo prowadzi dla każdej nieruchomości wspólnej (wspólnoty mieszkaniowej) ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
(kb)

Podpowiadamy na co jeszcze warto zwrócić uwagę

Warto byś jako właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej zainteresował się także tym, czy zarząd albo zarządca:
1) dokonuje rozliczeń przez rachunek bankowy;
2) składa właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
3) zwołuje zebrania ogółu właścicieli.

Jeśli chodzi o zwoływanie zebrań, trzeba to robić co najmniej raz na rok kalendarzowy - i to nie później niż w jego pierwszym kwartale. W przypadku gdy zarządca nie zrobi tego w terminie, zebranie doroczne może zwołać każdy z właścicieli.
(kb)

Warto wiedzieć

Dobry zarządca nieruchomości to skarb

Im jest aktywniejszy, tym niższe są koszty jej utrzymania.

Zarząd czy też zarządca wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami oraz reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali.

Właściciele lokali mogą - w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą powierzyć zarząd osobie prowadzącej taką właśnie działalność gospodarczą (czyli zarządcy) lub wybrać zarząd właścicielski (będzie nim członek lub kilku członków wspólnoty).

Właściciele lokali wybierają zarząd w drodze głosowania.

Mogą przy tym ogłosić konkurs, ale nie jest to konieczne. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni lub odwołani - na mocy uchwały właścicieli.

W razie wyodrębniania lokali etapami (czyli na przykład najpierw mieszkanie wykupi Kowalski, a potem Nowak) przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi się także do każdego kolejnego nabywcy.

Gdy chcecie zmienić zarządcę

Jak zmienić administratora na bardziej prężnego?

Czy to możliwe, gdy jest nim na przykład zakład gminy? Tak. Procedura w każdym przypadku wygląda tak samo.

Najpierw właściciele muszą wybrać tego zarządcę, z którym chcieliby współpracować. Potem składają do aktualnego zarządcy wniosek o zwołanie zebrania i podjęcie uchwał w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego. Wniosek musi podpisać minimum 1/10 właścicieli.

Dobra rada: jeśli chcecie zmienić zarządcę, najlepiej poproście o pomoc tego, którego macie zamiar powołać. Przygotuje wam niezbędne dokumenty i sprawnie przeprowadzi was jako wspólnotę przez ten proces.
(KB)