Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym

Powodów sprzedaży nieruchomości, na której zakup zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy i jest ona obciążona hipoteką, może być wiele. Bo powiększa się nam rodzina, zmieniamy miejsce pracy czy się rozwodzimy.

Dziś szczególnie te osoby, które swój kredyt zaciągnęły we frankach szwajcarskich (ok. 566 tys. Polaków), obawiają się, że będą więźniami mieszkania, którego nie zdołają sprzedać.

– To nieprawda, że spieniężenie takiej nieruchomości obciążonej zobowiązaniem wobec banku jest niemożliwe. Choć faktycznie, taka transakcja wymaga zdecydowanie więcej czasu, dokumentów i dobrej woli zarówno kredytobiorcy, jak i banku – tłumaczy Dorota Matuszyńska, ekspert do spraw kredytów hipotecznych Idea Expert. Wyjaśnia, jak sprzedać lokal z kredytem.

Gdy nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę

Chcąc sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, trzeba przed transakcją uregulować swoją relację z kredytodawcą.

Bez zgody i opinii banku takiej nieruchomości nie można sprzedać!

Sytuacja jest najprostsza, gdy możemy spłacić kredyt albo gdy nabywca chce dokonać zakupu za gotówkę, a wartość transakcji nie jest mniejsza niż wielkość naszego zobowiązania. W momencie rozliczenia kupujący przelewa kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia na rachunek banku – wierzyciela, a ewentualną nadwyżkę przekazuje sprzedającemu.

Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku niektórych umów kredytowych konieczne będzie zapłacenie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu (1–5 proc. spłacanej sumy), ale nie jest to regułą.

Czasami umowa kredytowa określa, że po trzech latach, pięciu czy 10 od zaciągnięcia zobowiązania pożyczoną kwotę można oddać wcześniej bez prowizji. W takiej sytuacji warto rozważyć, czy nie wstrzymać się ze sprzedażą do czasu, kiedy spełnimy ten warunek.

Gdy kupujący chce zaciągnąć kredyt

Sytuacja nieco się komplikuje, gdy nabywca naszego mieszkania również będzie kupował je na kredyt. „Jego” bank może bowiem zostać wpisany do hipoteki, gdy „nasz” zostanie z niej wykreślony. A ten zniknie z niej wyłącznie pod warunkiem otrzymania zwrotu wcześniej pożyczonych pieniędzy.

– Istotną kwestią jest zatem dopilnowanie, aby w akcie notarialnym znalazł się precyzyjny zapis, w jaki sposób transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone – podkreśla ekspertka. – Gdy kwota transakcji jest wyższa niż wartość zobowiązania sprzedającego, część sumy trafi do banku, a reszta na jego konto.

Kluczową kwestią jest ustalenie przebiegu operacji finansowych między bankami i dopilnowanie formalności, zanim udamy się do notariusza. My, jako sprzedawca, przed dokonaniem jakichkolwiek rozliczeń z bankiem i nabywcą lokalu, musimy uzyskać dwa ważne dokumenty: zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia wraz z potwierdzonym numerem konta do wpłaty oraz oświadczenie banku, który po otrzymaniu należnej sumy zobowiązuje się do usunięcia wpisu z księgi wieczystej danej nieruchomości.

Gdy kupiliśmy lokal na kredyt walutowy

Niestety, przy aktualnym kursie najbardziej popularnej hipotecznej waluty, czyli franka szwajcarskiego, sprzedaż nieruchomości nas zaboli. Kurs tej waluty jest bowiem wyższy niż w momencie zakupu mieszkania.

Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia będzie zawierało kwotę kredytu w walucie i jej odpowiednik w złotówkach (przeliczony po kursach z dnia wystawienia dokumentu).

Ten sam kredyt na 100 tys. franków kilka lat temu mógł mieć wartość 250 tys. zł. Dziś 20 – prawie 390 tys. zł. Spłacając go, odnotowujemy stratę w wysokości ok. 140 tys. zł. Różnica w wysokości kredytu jest ryzykiem także w przypadku hipotek w euro czy dolarach. Co zrobić, żeby takiej straty uniknąć?

Pierwszą możliwością jest przepisanie kredytu na inną nieruchomość. Co istotne, nie musimy być jej właścicielami. Może ona należeć na przykład do naszych rodziców czy też dziadków. Ale by przyjąć nową nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu, bank musi najpierw sprawdzić jej stan techniczny i to, czy właściciele wyrażają zgodę na obciążenie jej kredytem.

Dopiero wówczas można przeprowadzić zmianę wpisów w księgach wieczystych. Nasz dług „przechodzi” na inną nieruchomość, a my możemy sprzedać mieszkanie. Nadal będziemy spłacać jednak kredyt – tyle że teraz jego zabezpieczeniem jest inny lokal.

Drugą możliwością jest wynajem mieszkania obciążonego hipoteką i kupno nowego. Możemy rozważyć tę opcję, jeśli pozwala na to nasza sytuacja finansowa lub mamy zdolność kredytową na kolejne zobowiązanie. Pieniądze z wynajmu pokryją część rat. Zanim jednak zdecydujemy się na taki ruch, dobrze rozważmy sytuację i to, czy stać nas na spłatę wyższych zobowiązań.

WARTO WIEDZIEĆ

Rozstanie z osobą, z którą zaciągnąłeś kredyt mieszkaniowy, nie kończy związku z bankiem! Dla banku nie ma bowiem znaczenia, czy osoby, które wspólnie się zadłużyły, żyją nadal w związku, czy też nie. Najistotniejsze jest to, że razem zaciągnęły zobowiązanie i są za nie odpowiedzialne w równym stopniu.

Rozwód nie jest dla banku powodem do wypowiedzenia umowy kredytowej i żądania spłaty zobowiązania. Nawet po ustaniu małżeństwa kredytobiorcy są zobowiązani solidarnie do jej wypełniania. Kredyt i raty nie są podzielone na równe części – każdy z partnerów odpowiada za całe zobowiązanie.

Jeśli rata nie zostanie zapłacona, wówczas na tych samych zasadach bank będzie żądał spłaty od wszystkich osób, które podpisały się na umowie.

Aby uregulować kwestie przeniesienia kredytu, trzeba pojawić się w banku.

Zanim weźmiesz kredyt, realnie oceń swoją sytuację finansową. Złote reguły finansów osobistych, często opisywane w poradnikach dla kredytobiorców, mówią: rata powinna stanowić jedną piątą naszych dochodów. A to dlatego, że wchodzi ona w skład tzw. sztywnych wydatków domowego budżetu. Czyli takich, które ponosimy stale.

Do takich wydatków zaliczamy też przykładowo czynsz i opłaty za mieszkanie, wydatki związane z kupowaniem żywności i inne koszty ponoszone regularnie co miesiąc lub w ciągu roku, jak np. ubezpieczenia. Zanim weźmiesz kredyt, zastanów się więc dobrze, czy jesteś w stanie przeznaczać na niego więcej niż 20–30 proc. swoich dochodów.

WAŻNE INFORMACJE
Wyjaśniamy, na jakich zasadach zaciągamy kredyt mieszkaniowy w 2015 roku. Pojawiły się istotne nowości.

LTV

1 stycznia weszły w życie kolejne postanowienia, znowelizowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, tzw. Rekomendacji S. Wprowadza ona bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące LTV kredytów hipotecznych – czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.

Wymogi, które weszły w życie od tego roku, ograniczają maksymalne dostępne LTV do poziomu 90 proc. Przyszły rok przyniesie ograniczenie maksymalnego LTV do poziomu 85 proc., a rok 2017 – do 80 proc.

Te ograniczenia nie będą już jednak tak odczuwalne dla kredytobiorców, jak zmiany z 2014 roku i obecnego, które dotyczą rzeczywistego dostępnego w bankach LTV – bez żadnych możliwych odstępstw od tego wymogu. W kolejnych latach wymagane ograniczenia 85 i 80 proc. będzie można zmniejszyć do realnej wartości 90 proc. – przedstawiając w banku dodatkowe zabezpieczenia.

Na przykład w formie podwyższonej marży pokrywającej ryzyko banku, blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na papierach wartościowych Skarbu Państwa, NBP.

Wkład własny

W związku ze zmniejszeniem poziomu maksymalnego dostępnego poziomu LTV banki muszą również odpowiednio dostosować wysokości minimalnego wymaganego wkładu własnego. Jest on niezbędny do uzyskania kredytu na zakup mieszkania lub domu. Minimalny wkład własny wymagany przez bank wynosi w tym roku 10 procent.

Nowelizacja Rekomendacji S nakłada na każdy bank obowiązek ustalenia własnych zasad w zakresie poziomu wymaganego wkładu własnego. Jego wysokość będzie mogła się różnić w zależności od banku, jednak żaden nie będzie mógł udzielić kredytu hipotecznego osobie, która nie ma wkładu własnego.

Sprzedaż ubezpieczeń

Banki mają przyjąć nową strategię zarządzania ryzykiem w obszarze oferowania ubezpieczeń do kredytów – najpóźniej 31 marca. Dotąd w sytuacji niewystarczającego zabezpieczenia kredytu banki wymagały od klienta przystąpienia do konkretnej polisy ubezpieczeniowej dołączonej do takiej pożyczki. Teraz mamy mieć możliwość wyboru ubezpieczyciela.

(KB)